Zabezpiecz swoją inwestycję dzięki projektom NorthernLand. Odkryj atrakcyjne możliwości inwestycyjne na Cyprze Północnym, obejmujące nowoczesne domy, przestrzenie wspólne oraz wysokie zyski z wynajmu.
Menu
Skupiając uwagę na rynku nieruchomości w Cyprze Północnym, można dostrzec znaczną aktywność wśród nabywców, przy czym popyt napędzany jest przede wszystkim przez tańsze oferty skierowane do inwestorów zainteresowanych rynkiem wynajmu. W „niezbyt odległej przyszłości” spodziewane są korzyści wynikające z przepisów UE oraz nowych inwestycji, związane z polityczną przyszłością regionu. W Grecji, pomimo znacznych wzrostów cen, rynek ten pozostaje atrakcyjną propozycją ze względu na gwarantowane dochody z wynajmu wynikające z turystyki oraz fakt, że jest to klasa aktywów chroniona przed innymi formami spekulacji.
Rynki nieruchomości na Cyprze Północnym i w Grecji charakteryzują się ściśle powiązaną dynamiką. Obie gospodarki utrzymują stosunki handlowe i wymianę turystyczną, co wpływa na rynki w ściśle powiązany sposób, choć czasami z różną intensywnością. Analiza przepisów dotyczących nabywania nieruchomości wskazuje, że Cypr Północny pozostaje bardziej korzystny dla nabywców w porównaniu z Grecją, co sugeruje, że inwestycje powinny być podejmowane w nieruchomości o długoterminowym potencjale wynajmu. Na Cyprze Północnym prawo własności jest jednak powiązane z prawem pobytu, co stanowi bardziej atrakcyjną propozycję dla osób poszukujących domów wakacyjnych niż dla inwestorów zainteresowanych wyłącznie nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem.
Przepisy dotyczące nieruchomości mają różny wpływ na nabywców na Cyprze Północnym i w Grecji. Na Cyprze Północnym inwestorzy zagraniczni korzystają z takich samych praw jak obywatele. Wszystkie grunty na Cyprze Północnym są własnością państwa, które udziela dzierżaw w celu zapewnienia właściwego zarządzania wyspą. Istnieje możliwość nabycia nieruchomości na podstawie tytułu tureckiego (historyczne grunty należące do Turków cypryjskich) po uzyskaniu zezwoleń od „Rady Ministrów”. Ponieważ w tym przypadku nie chodzi o bezpośredni zakup nieruchomości, nabywcy powinni dokładnie zbadać nieruchomość i skonsultować się z prawnikiem. Ponadto nabywcy ubiegający się o nieruchomość na podstawie tytułu tureckiego narażają się na utratę wpłaconych depozytów podczas zmiany tytułu własności. Z drugiej strony nabywcy kupujący nieruchomości na podstawie tytułu greckiego otrzymują automatycznie akt własności w momencie przeniesienia własności. Inwestorzy mogą również uzyskać obywatelstwo Cypru Północnego poprzez zakup nieruchomości o wartości co najmniej 300 000 USD, a wniosek można złożyć po otrzymaniu aktu własności.
W Grecji prawo własności nieruchomości jest dobrze rozwinięte i zapewnia inwestorom większe bezpieczeństwo. Zagraniczni nabywcy mają prawo do zakupu nieruchomości w tym kraju. Jednak inwestorzy zagraniczni, którzy nabywają nieruchomości o niewielkiej powierzchni w pobliżu granicy, muszą uzyskać zezwolenie od odpowiednich organów. Proces wydawania zezwolenia może potrwać kilka miesięcy. Nieruchomość o wartości powyżej 250 000 euro uprawnia do uzyskania pozwolenia na pobyt, umożliwiającego podróżowanie po krajach strefy Schengen przez pięć lat. Tym samym staje się to jedną z opcji inwestycji w celu uzyskania prawa pobytu.
Analiza inwestycji na rynku nieruchomości na Cyprze Północnym i w Grecji wymaga zrozumienia ekonomicznych uwarunkowań zwrotów w obu tych obszarach. Wzrost gospodarczy koreluje z aprecjacją wartości nieruchomości, co sugeruje wyższe zwroty w okresach ponadprzeciętnych stóp wzrostu oraz słabsze wyniki w okresach recesji. Silny sektor turystyczny zwiększa popyt zarówno na wynajem krótkoterminowy, jak i długoterminowy, co korzystnie wpływa na stopy zwrotu. Napływ turystów zagranicznych często generuje popyt na nieruchomości mieszkaniowe, zwłaszcza w szczytowych miesiącach. Rosnąca inflacja może mieć zarówno pozytywne, jak i negatywne skutki. Środowisko charakteryzujące się wysoką inflacją przyciąga zagraniczne inwestycje w nieruchomości, ponieważ inwestorzy zagraniczni często dokonują zakupów na rynkach, gdzie lokalna waluta jest słaba w stosunku do ich waluty krajowej. W związku z tym zmiany cen nieruchomości rzadko odzwierciedlają rzeczywistą sytuację podaży i popytu. Inflacja powoduje erozję zysków z inwestycji deweloperskich w ujęciu nominalnym, co skutkuje obawami przed przekroczeniem kosztów i opóźnieniami w podejmowaniu decyzji. Warunki kredytowe mają również istotny wpływ na inwestycje w nieruchomości na Cyprze Północnym w porównaniu z Grecją. Obniżenie stóp procentowych skutkuje zmniejszeniem rat kredytów hipotecznych, co dodatkowo napędza popyt i powoduje wzrost cen.
Narodowy Bank Grecji stwierdził, że w 2022 r. popyt utrzymywał się na wysokim poziomie, szczególnie na krajowym rynku mieszkaniowym. Popyt ze strony społeczności emigrantów, migrantów z krajów trzecich oraz turystów zagranicznych również pozostawał na stałym poziomie, pomimo gwałtownie rosnących kosztów ekonomicznych związanych z posiadaniem nieruchomości i spędzaniem wakacji w Grecji. Liczba transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych w Grecji wzrosła do rekordowego poziomu po spadku odnotowanym w 2020 r. W 2022 r. popyt związany z turystyką miał znaczący wpływ na lokalny rynek nieruchomości, oddziałując przede wszystkim na rynek wynajmu krótkoterminowego. Wzrost popytu na nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych znajduje odzwierciedlenie w stawkach czynszu. Zyski kapitałowe dla inwestorów generowane są obecnie głównie poprzez wynajem krótkoterminowy, a nie poprzez wzrost wartości nieruchomości.
W sekcji poświęconej nieruchomościom zamieszczono częściowe porównanie rynków Cypru Północnego i Grecji, skupiające się na zwrotach z inwestycji w nieruchomości. Indeks udostępniony przez Kiprski Rejestr Gruntów wskazuje, że ceny mieszkań podawane w ogłoszeniach na Cyprze Północnym utrzymują się na stabilnym poziomie; w trzecim kwartale 2023 r. odnotowano niewielki wzrost. W porównaniu z Grecją, gdzie ceny ogłoszeniowe wciąż rosną, sytuacja od razu wydaje się inna. Zgodnie z raportem Bank of Cyprus Economic Research z listopada 2022 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych w Grecji odbiły się po kryzysie związanym z COVID-19 i obecnie oczekuje się, że będą nadal rosnąć.
Jeśli weźmie się pod uwagę ceny transakcyjne podawane w ogłoszeniach, obraz wygląda nieco inaczej; dokładniejsza analiza wzrostu na podstawie badań wskazuje na spowolnienie od pierwszego kwartału 2022 r. Analizując wolumen transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych zawartych przez nabywców z Republiki Cypryjskiej na podstawie statystyk Centralnego Banku Cypru, wyraźnie widać, że łączna liczba transakcji osiągnęła szczyt i zaczęła spadać; sezonowość wskazuje na spadek od początku 2022 r. W przypadku nieruchomości komercyjnych niewielki sezonowy spadek ceny transakcyjnej za metr kwadratowy spowodował niższe wartości w porównaniu z rokiem poprzednim.
Porównanie stóp kapitalizacji potwierdza korzystną sytuację Cypru Północnego. Stopy kapitalizacji wydają się stosunkowo niskie w porównaniu z krajami sąsiednimi: „krajem o najniższych stopach kapitalizacji jest Grecja, gdzie wynoszą one zaledwie 2,4%. Na Cyprze Północnym popyt na wynajem często przewyższa podaż mieszkań do wynajęcia, a stopy kapitalizacji wahają się od 7% do 15%, osiągając średnio 9,5%” – podaje Northern Cyprus Business Directory. Do czynników potencjalnie wpływających na stopy zwrotu należą programy zezwoleń na naukę i pracę oferowane cudzoziemcom inwestującym w gospodarkę, które pomagają w dalszym rozszerzaniu rynku najmu i utrzymaniu wzrostu popytu; stała pozycja turystyczna Cypru Północnego, zapewniająca wysoki popyt na roczny najem w ujęciu rok do roku, a także napływ odwiedzających, który pobudza branżę krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego.
Dane wskazują, że stopy zwrotu z wynajmu są ogólnie lepsze na Cyprze Północnym niż w Grecji, co ilustruje tabela 3. Typowe szacunki stopy zwrotu dla Cypru Północnego w 2023 r. mieszczą się w przedziale 5–9%. Głównymi czynnikami wpływającymi na potencjał zwrotu są: przystępność cenowa domów wakacyjnych dla lokalnego popytu (niskie ceny i stopy procentowe), rosnący napływ kapitału z Wielkiej Brytanii, który pomaga zaspokoić nadwyżkę popytu powstałą od czasu pandemii, brak podatków kapitałowych (w tym opłaty skarbowej) na kluczowych rynkach wynajmu oraz stosunkowo wysoki popyt na wynajem turystyczny ze strony głównych rynków, takich jak Wielka Brytania, Turcja i Izrael. Uważa się, że wolumen transakcji wynajmu w ostatnich latach jest wystarczający, by uzasadnić zdrową krzywą rentowności.
W Grecji typowe szacunki stóp zwrotu są znacznie niższe i wynoszą 3–5%. Główne czynniki wspierające stopy zwrotu to wystarczający lokalny popyt na wynajem, zróżnicowany rynek turystyczny stosunkowo odporny na wstrząsy, umiarkowany wzrost wartości i cen w ostatnich latach bez oznak osiągnięcia niedawnego maksimum, stabilny system bankowy, silna infrastruktura oraz bliskość głównych inwestorów. Kluczowe zagrożenia dla zwrotu z wynajmu wiążą się z rosnącymi podatkami od kapitału oraz bardziej niepewną równowagą podaży i popytu w głównych lokalizacjach inwestycyjnych.
W Grecji zagraniczni nabywcy nieruchomości korzystają z przepisów zwalniających z obowiązku uzyskania wizy i pozwolenia na pobyt. Niedawne zniesienie wymogu posiadania pozwolenia na pobyt w przypadku najlepszych inwestycji w nieruchomości w Europie o wartości powyżej 250 000 euro dodatkowo zwiększyło popyt ze strony obywateli chińskich pragnących uzyskać dostęp do strefy Schengen. Chociaż wolumen inwestycji w Grecji znacznie wzrósł, wielu inwestorów dokonuje tych inwestycji nie w celu uzyskania wzrostu wartości kapitału, dochodu z wynajmu czy spędzania wakacji, ale w celu uzyskania miejsca zamieszkania i swobodnego przemieszczania się do innych krajów europejskich. Wizy tymczasowe przyznawane w ramach inwestycji w nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego o wartości poniżej 250 000 euro w niewielkim stopniu przyczyniły się do przyciągnięcia zagranicznych najlepszych inwestycji w nieruchomości w Europie, ponieważ kwota ta z trudem wystarcza na odpowiednie zakwaterowanie w głównych i najbardziej atrakcyjnych aglomeracjach miejskich.
Z kolei Cypr Północny w ciągu ostatniej dekady umożliwił blisko 6 500 obcokrajowcom ubieganie się o obywatelstwo Republiki Tureckiej i oferuje zezwolenia na pobyt w zamian za inwestycję w nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego o wartości 100 000 euro. Niewątpliwie przyczyniło się to do wzrostu popytu na inwestycje w ostatnich latach. Inwestorzy pochodzący głównie z Turcji, Wielkiej Brytanii i Bliskiego Wschodu nabywają nieruchomości na Cyprze Północnym w celu uzyskania zysku kapitałowego, spędzania wakacji oraz uzyskania dochodu z wynajmu, podczas gdy obywatele Turcji korzystają z najmniejszych barier regulacyjnych.
Rynki nieruchomości zawsze wiążą się z pewnym czynnikiem ryzyka, niezależnie od tego, gdzie dokonuje się inwestycji. Ściśle zintegrowana społeczność Cypru Północnego oraz ogólnie niski poziom zaangażowania inwestorów (w połączeniu z przepisami dotyczącymi nieruchomości) sprawiają, że inwestycje w tym regionie są mniej ryzykowne niż w Grecji, ale nadal nie są pozbawione ryzyka. Oto niektóre z czynników, które należy wziąć pod uwagę.
Zarówno na Cyprze Północnym, jak i w Grecji sprzedaż lub wynajem nieruchomości może trwać dłużej, niż się spodziewamy. Turecka Republika Cypru Północnego pozostaje gospodarką izolowaną, a status polityczny kraju uniemożliwia napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Nawet pomimo tego, że niektórzy inwestorzy zagraniczni są zainteresowani zakupem nieruchomości na Cyprze Północnym, popyt pozostaje niewielki w porównaniu z Grecją. Dlatego też, jeśli planuje się zainwestować w nieruchomość sprzedawaną po stronie turecko-cypryjskiej, konieczna jest ostrożna analiza sytuacji, aby upewnić się, czy będzie można bez większych trudności sprzedać lub wynająć tę nieruchomość w określonym czasie, zwłaszcza jeśli z jakiegokolwiek powodu potrzebna jest natychmiastowa gotówka. Rozsądnym rozwiązaniem byłoby wcześniejsze skonsultowanie się z doświadczonym doradcą ds. nieruchomości w oparciu o konkretny projekt i rodzaj najlepszej inwestycji w nieruchomości w Europie, o której mowa.
Rynek nieruchomości pozostaje stabilny pomimo silnego popytu na północy. Inwestorzy muszą wykazać się większą cierpliwością, zwłaszcza w przypadku finansowania własnego. Banki i instytucje kredytowe nie mogą udzielać kredytów studentom, którym przyznano zezwolenie na pobyt w celu podjęcia studiów. Biorąc pod uwagę, że w rynku działa ponad 100 licencjonowanych deweloperów, podstawowa analiza due diligence na etapie zakupu jest koniecznością. Należy przeprowadzić weryfikację tytułu prawnego do nieruchomości, w szczególności sprawdzając, czy nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na mieszkaniowe, czy posiadana jest zgoda na zabudowę oraz czy nie ma żadnych zaległych zobowiązań finansowych. Należy sprawdzić gwarancję dotyczącą nieruchomości, zwłaszcza jeśli jest ona nabywana na etapie projektu. Jeśli nieruchomość jest przeznaczona na wynajem, potencjalna stopa zwrotu z wynajmu powinna być wyraźnie wskazana w materiałach sprzedażowych.
Północna Cypr pozostaje pod turecką okupacją wojskową, co może narażać długoterminowych posiadaczy nieruchomości na ryzyko polityczne. Jednak pomimo niedawnych eskalacji napięć wartości nieruchomości szybko się odbudowały, co sugeruje odporność na napięcia graniczne; nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy cieszą się dużym powodzeniem, przyciągając znaczne zainteresowanie zagraniczne. Preferowanie nieruchomości na Północnym Cyprze w stosunku do innych instrumentów inwestycyjnych wynika z postrzeganego braku alternatywnych kanałów inwestycyjnych w regionie.
W Grecji obawy inwestorów dotyczące płynności i potencjalnej dewaluacji waluty w okresach niestabilności politycznej doprowadziły do wprowadzenia wybranych strategii skupiających się na przyciąganiu kapitału spoza UE, zarówno w sektorze nieruchomości, jak i w innych branżach. Krótkoterminowy charakter nieruchomości jako instrumentu inwestycyjnego spowodował wzrost częstotliwości wizyt potencjalnych inwestorów, którzy często wykorzystują krótkie pobyty do zebrania informacji na temat przyszłych zmian na rynku. Trwający konflikt na Ukrainie pozytywnie wpłynął na popyt na nieruchomości w niektórych obszarach przybrzeżnych.
Między Cyprem Północnym a Grecją istnieją wyraźne kontrasty – gospodarka spoza strefy euro kontra gospodarka w jej obrębie, region o gospodarce rozwijającej się kontra region o gospodarce rozwiniętej, rynek nieruchomości przyciągający głównie inwestorów zagranicznych kontra rynek, na którym większość nabywców to obywatele danego kraju. Cypr Północny naraża inwestorów na ryzyko walutowe – potencjalny powód do niepokoju dla osób wchodzących na rynki nieruchomości w lirach tureckich – podczas gdy Grecja naraża na wahania kursu euro. Kwestie walutowe mogą wpływać na zwroty zarówno w okresie posiadania nieruchomości, jak i jej zbycia. Inwestorzy posiadający portfele denominowane w euro mogą chcieć unikać inwestycji denominowanych w lirach tureckich, jeśli przewidują długoterminową deprecjację liry tureckiej względem euro.
Płynność rynku stanowi kolejny aspekt ryzyka. Rynki nieruchomości, na których transakcje przebiegają szybko – charakteryzujące się rosnącym popytem, malejącą podażą lub jednym i drugim – są bardziej ryzykowne niż te, na których popyt przewyższa podaż, ale wolumen sprzedaży odzwierciedla zmieniającą się równowagę między podażą a popytem. Zmiany polityczne sprzyjające rozwiązaniu problemu cypryjskiego prawdopodobnie przyspieszyłyby powrót wartości nieruchomości na Cyprze Północnym do ich długoterminowego trendu w euro, a tym samym z dnia na dzień ugruntowałyby status regionu jako silnie ożywającego się rynku nieruchomości. Z drugiej strony wyzwania regulacyjne w Grecji przyczyniły się do stagnacji rynku nieruchomości w niektórych popularnych obszarach, zwłaszcza w Atenach. Ryzyko walutowe wzrosło, gdy grecka gospodarka pogrążyła się głęboko w recesji strefy euro, w czasie gdy na rentowność euro negatywnie wpływały przepływy kapitałowe do aktywów denominowanych w dolarach amerykańskich.
Pozytywne sygnały dotyczące przyszłego wzrostu są również widoczne, gdy przyjrzymy się długoterminowym perspektywom obu regionów. W przypadku Cypru Północnego stosunki między Turecką Republiką Cypru Północnego a Cyprem a Turcją od dawna charakteryzują się napięciami politycznymi. Jednak ostatnie kontakty między tymi dwoma krajami wskazują na gotowość do podjęcia pozytywnych kroków i stworzenia ram negocjacyjnych. Uważa się, że w tych stosunkach widać światełko w tunelu. W związku z tym zjednoczenie Cypru zapewni również pewien poziom bezpieczeństwa najlepszym inwestycjom w nieruchomości w Europie i pozytywnie wpłynie na zwroty z inwestycji w nieruchomości na Cyprze Północnym oraz ceny.
W Grecji to, czego inwestorom na rynku nieruchomości brakowało w latach kryzysu kredytowego 2010–2016, zostało nadrobione w kolejnych latach. Zmiana preferencji zamożnych zagranicznych nabywców z ekstrawaganckich luksusowych willi na bardziej przystępne cenowo nieruchomości w przedziale od 1 mln do 3 mln euro spowodowała wzrost popytu. Wskaźniki rynkowe potwierdzają, że trwa ożywienie gospodarcze. Grecki Urząd Statystyczny poinformował niedawno, że wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych przekroczył 10 procent w ujęciu rok do roku, hotele są obłożone, tanie linie lotnicze zaczynają obsługiwać nowe kierunki, poziom bezrobocia nadal spada, a PKB ma powrócić do pełnej siły w 2022 roku, po tym jak został poważnie dotknięty skutkami pandemii COVID-19.
Dwie lokalizacje o dobrych wskaźnikach stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości na Cyprze Północnym to Famagusta i Kyrenia. Gospodarka turystyczna Cypru Północnego przeżywa gwałtowne ożywienie. W pierwszych pięciu miesiącach 2023 r. przybyło o 24% więcej turystów niż w 2022 r., który już wtedy ustanowił rekord. Wskaźniki obłożenia hoteli na wyspie osiągnęły 70% w sezonie letnim, co stanowi wzrost w porównaniu z 48% w 2022 r. Oba miasta mają szansę skorzystać na rosnącym zaufaniu do turystyki wynikającym z oczekiwanego wzrostu liczby odwiedzających.
Famagusta charakteryzuje się najwyższą stopą zwrotu z wynajmu, wynoszącą średnio 6,2% w 2023 r. według serwisu Property Turkey. Ceny wzrosły i obecnie wynoszą średnio 662 euro za m², co jest stosunkowo niską wartością, biorąc pod uwagę jakość oferty na rynku. Miasto odnotowuje jak dotąd największą liczbę transakcji; większość z nich dotyczy mieszkań, sprzedawanych głównie na etapie projektu. Kyrenia odnotowuje największą liczbę transakcji w segmencie miast nadmorskich; jej średnia stopa zwrotu wynosząca 5% wynika głównie ze znacznego popytu ze strony Wielkiej Brytanii. Ceny wzrosły do 2 197 euro za m² w pierwszej połowie 2023 r., co stanowi wzrost o 65,1% w ujęciu rok do roku.
Regiony i rynki w Grecji, które zapewniają niezawodne zyski, to zazwyczaj skąpane w słońcu wyspy i nadmorskie lokalizacje odwiedzane przez europejskich turystów, od Cyklad, przez wybrzeże Peloponezu, aż po Kassandrę w Chalkidice. To samo dotyczy na przykład miejscowości położonych poza miastami, takich jak Rodos i Saloniki. W głębi lądu rośnie również popyt w Atenach i Salonikach, gdzie ceny zakupu są niskie w stosunku do dochodów z wynajmu. Inwestycje w dużych miastach są napędzane przede wszystkim przez rynek wynajmu krótkoterminowego. Ceny nieruchomości w centrum Aten wzrosły o 93% od 2017 r., ale rynek ten nadal oferuje stopy zwrotu przekraczające 5%. Inwestycje w greckie nieruchomości w ramach turystyki krajowej są wspierane przez wznowienie w 2023 r. bezpośrednich połączeń lotniczych z Aten do miejsc w Azji Południowo-Wschodniej i Australii.
Grecki rynek nieruchomości nie wykazuje tak gwałtownego tempa wzrostu jak u północnego sąsiada, ale nadal oferuje zauważalne możliwości. Sezon turystyczny nie ogranicza się już wyłącznie do lata, co zmniejsza wpływ wynajmu krótkoterminowego na stopy zwrotu, a rozwój turystyki jest kontynuowany na innych wyspach. Osobom poszukującym okazji na targowiskach oferowana jest również opcja walutowa. Niemniej jednak oczekiwany wzrost cen należy starannie zrównoważyć z kosztami wejścia na rynek inwestycji w nieruchomości w Grecji.
Niezwykle ważne jest oszacowanie, w jaki sposób opodatkowanie dochodów z wynajmu, zysków kapitałowych oraz majątku nieruchomościowego lub opłat transferowych wpływa na ostateczną stopę zwrotu z inwestycji na Cyprze Północnym lub w Grecji. W Grecji ograniczenia budżetowe oznaczają, że od dochodów z wynajmu należy zapłacić wysoki podatek w wysokości 40%. Gdy wartości nieruchomości powrócą do trwałego wzrostu, zyski ze sprzedaży kapitałowej będą również opodatkowane stawką 20%. Inwestycje w nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego uwzględniają jedynie dwie inne formy opodatkowania, a mianowicie niewielki roczny podatek od majątku oparty na szacowanej wartości nieruchomości, pobierany według progresywnej stawki w przedziale 0,25%–1,50%, oraz umiarkowany podatek od przeniesienia własności od wartości nieruchomości w momencie zakupu. Podatki od dochodów z wynajmu i zysków kapitałowych na Cyprze Północnym wydają się być stosunkowo niskie.
W przypadku gdy inwestor nieruchomościowy uzyskuje dochody z wynajmu, które podlegały opodatkowaniu w kraju zamieszkania, cypryjskie zwolnienie z podatku od dochodów z wynajmu może na pierwszy rzut oka wydawać się mało korzystne; jeśli inwestor nie przebywa na Cyprze przez dłuższy okres, status nierezydenta oznacza wyższe obciążenie podatkowe od wszelkich dochodów z wynajmu. Jeśli jednak osoba spędzająca wakacje planuje często korzystać z nieruchomości, na przykład w szczycie sezonu letniego, a następnie wynajmować ją przez pozostałą część roku, warto rozważyć ubieganie się o status nierezydenta i ponoszenie związanego z tym obciążenia podatkowego, zamiast podlegać wyższym stawkom podatku od dochodów z wynajmu jako rezydent. Przede wszystkim zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych uzyskiwanych przez nierezydenta będącego właścicielem nieruchomości na Cyprze oznacza, że w ujęciu względnym Cypr Północny wydaje się atrakcyjną lokalizacją do lokowania międzynarodowego portfela nieruchomości.
Na Cyprze Północnym inwestorzy otrzymują dochody z wynajmu w lirach tureckich i podlegają dwustopniowemu opodatkowaniu. Płacą 10% podatku od swoich dochodów netto z wynajmu (dochód z wynajmu po odliczeniu kosztów). Jeśli inwestor sprzedaje nieruchomość, płaci podatek od zysków kapitałowych (CGT) w wysokości 20% od zysku kapitałowego, definiowanego tutaj jako różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu oraz wszelkimi kosztami związanymi z nabyciem lub zbyciem nieruchomości (np. opłata skarbowa, opłaty rejestracyjne związane z nabyciem prawa własności). W przypadku obywateli Wielkiej Brytanii umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTT) zawarta z Turcją oznacza, że nie płacą oni podatku dochodowego od dochodów z wynajmu ani podatku od zysków kapitałowych w Turcji, a jedynie w swoim kraju. Tureckie zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych (CGT) oraz podatku spadkowego przy przeniesieniu własności nieruchomości podobno zachęca do inwestowania. Podatki lokalne i podatki od nieruchomości nie są naliczane w przypadku gruntów nienależących do rezydentów, co dotyczy mniej niż 2% zagranicznych nabywców. Jednak biegli księgowi ostrzegają, że koszty kredytu hipotecznego i przedterminowa spłata kredytu mogą nie zostać uznane za wydatki do celów brytyjskiego podatku dochodowego i radzą, aby upewnić się, że koszty te są przypisane do odpowiednich lat podatkowych.
W Grecji właściciele nieruchomości płacą podatek od dochodów z wynajmu według stawek 15% dla czynszu do 12 000 euro, 35% dla części czynszu powyżej tego progu oraz 45% dla czynszu powyżej 35 000 euro. Zwolnienie z podatku dotyczy wszelkich innych dochodów poniżej 12 000 euro, z dodatkowym limitem 1 000 euro dla osób samotnych w Grecji posiadających nieruchomości za granicą. Grecja nakłada podatek w wysokości 15% od transakcji dotyczących nieruchomości dokonywanych przez nierezydentów, którzy nie przebywają w kraju dłużej niż 183 dni w roku. Od 1 stycznia 2019 r. mogą oni również podlegać podatkowi od spadków w przypadku nieruchomości o wartości powyżej progu 1,5 mln euro. Obywatele spoza UE ubiegający się o wizy w ramach programu inwestycji w nieruchomości w Grecji muszą zainwestować ponad 250 000 euro, a cudzoziemcy powinni uzyskać zezwolenie na pobyt, jeśli mieszkają, studiują lub pracują w Grecji przez okres dłuższy niż 90 dni.
Inwestorzy nieruchomościowi zarówno na Cyprze Północnym, jak i w Grecji podlegają opodatkowaniu dochodów z wynajmu, zysków generowanych przez nieruchomości inwestycyjne oraz podatkom od majątku lub przeniesienia własności. Na Cyprze Północnym dochód netto z wynajmu jest opodatkowany według stawek progresywnych wynoszących od 15% do 30%. Zyski z nieruchomości są jednak opodatkowane wyłącznie w przypadku sprzedaży, przy czym stawka wynosi 20% od zysku po odliczeniu ceny nabycia i wszelkich kosztów sprzedaży. Ponadto właściciele nieruchomości o wartości powyżej 100 000 funtów podlegają rocznemu podatkowi w wysokości 70 funtów. W Grecji dochody z wynajmu są opodatkowane w podobny sposób według stawek progresywnych, wynoszących 15%, 35% lub 45% w zależności od przedziału dochodów.
Istnieje szereg działań, które mogą pomóc w efektywnym zarządzaniu podatkami podczas inwestowania zarówno na Cyprze Północnym, jak i w Grecji. Inwestorzy powinni zawsze upewnić się, że kwalifikują się do skorzystania ze zwolnienia z brytyjskiego podatku od zysków kapitałowych przed sprzedażą nieruchomości w którejkolwiek z tych lokalizacji. Inwestorzy mogą również rozważyć przeniesienie nieruchomości na spółkę, aby uzyskać zwolnienie podatkowe od tej nieruchomości za życia właściciela. Rozsądnym posunięciem przed sprzedażą jest również ponowna ocena i dokładne oszacowanie ulgi z tytułu strat podatkowych, którą można odliczyć od przyszłych zysków kapitałowych, ponieważ zaniechanie tego może skutkować wyższym niż to konieczne całkowitym obciążeniem podatkowym.
Zakup nieruchomości to często bardzo złożone przedsięwzięcie, dlatego oprócz wytypowania lokalizacji inwestycyjnych o obiecującym potencjale inwestorzy muszą również dysponować jasno określonym planem realizacji inwestycji. Oczywiście inwestorzy będą chcieli starannie przeprowadzić przemyślany proces due diligence, aby zminimalizować ryzyko związane z zakupem. Korzyści związane z nabyciem nieruchomości mieszkalnych w Grecji lub na Cyprze Północnym – lub w obu tych miejscach – należy również traktować jako całościowy portfel inwestycyjny, który jest regularnie monitorowany i w razie potrzeby korygowany.
Poniższe kroki przedstawiają praktyczny plan inwestycji w nieruchomości w regionie śródziemnomorskim. Pierwszym obszarem, na który należy zwrócić uwagę, jest due diligence, które wymaga dokładnej weryfikacji tytułu własności i prawnego statusu nieruchomości, potwierdzenia, że nabywca może uzyskać prawo własności, sprawdzenia, czy strony uczestniczące w transakcji są uprawnione, oraz czy przepisy urbanistyczne zezwalają na zakup. Kontrole te pomagają zapewnić, że zakup może zostać sfinalizowany bez żadnych komplikacji związanych z legalnym prawem własności, ale nie są bynajmniej wyczerpujące, zwłaszcza w przypadku nabywania nowych budynków, gdzie priorytetem jest due diligence dewelopera. Potencjalnym nabywcom zainteresowanym nieruchomościami inwestycyjnymi przeznaczonymi na wynajem zaleca się uzyskanie kopii proponowanej umowy najmu i zlecenie jej przeglądu doradcy prawnemu w celu zapewnienia zgodności z lokalnymi przepisami.
Na Cyprze Północnym podejście do inwestycji w nieruchomości śródziemnomorskie powinno rozpocząć się od weryfikacji tytułu własności nieruchomości. Ten krok ma ogromne znaczenie, biorąc pod uwagę historyczny kontekst własności nieruchomości w regionie, zwłaszcza w świetle sporów dotyczących pierwotnego właściciela tych nieruchomości. Przeprowadzenie wyszukiwania w rejestrach gruntów TRNC pozwala zidentyfikować potencjalne problemy. Z punktu widzenia przepisów, ponieważ Cypr Północny podlega prawu tureckiemu, zaleca się również sprawdzenie ewentualnych kwestii regulacyjnych w Turcji. Każda inwestycja w nieruchomość realizowaną przez dewelopera powinna być poprzedzona analizą due diligence tego dewelopera w celu upewnienia się, że uzyskał on wszystkie niezbędne licencje oraz że ma on doświadczenie w realizacji projektów.
Inwestycja w nieruchomość dzierżawioną powinna wiązać się z oceną pozostałego okresu dzierżawy oraz, w miarę możliwości, reputacji wynajmującego pod kątem zapewnienia dobrego zarządzania nieruchomością i jej otoczeniem. W Grecji weryfikacja powinna obejmować ocenę płynności lokalnego rynku nieruchomości, aby upewnić się, że odsprzedaż jest możliwa w pożądanym terminie i po oczekiwanej cenie sprzedaży. Ważne jest również sprawdzenie, czy na inwestycję w nieruchomości na Cyprze Północnym w porównaniu z Grecją mogą negatywnie wpłynąć zmiany w przepisach dotyczących bezpieczeństwa i higieny pracy (tj. wysokie koszty ubezpieczenia), przepisach dotyczących ochrony środowiska (np. ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości przez inne podmioty) lub wpis do rejestru zabytków.
Aby zbudować skuteczny portfel obejmujący oba rynki, należy systematycznie alokować około 80% środków w Grecji — od metropolii takich jak Ateny, Saloniki i Limassol po nadmorskie miasta na Krecie, Rodos i Korfu — zachowując jednocześnie 20% na obszary o wysokiej stopie zwrotu na Cyprze Północnym. Monitorowanie powinno skupiać się na wydarzeniach geopolitycznych mających wpływ na nadmorskie obszary kontynentalnej Grecji; gdyby kiedykolwiek wydawały się one mniej ryzykowne, alokacja środków na Cyprze Północnym może uzasadniać zwiększenie tego udziału.
Rozsądna strategia polega na utrzymywaniu większości inwestycji w nieruchomości w Grecji w postaci nieruchomości wynajmowanych długoterminowo, a następnie okresowym wykorzystywaniu ich na własne wakacje w celu dalszego zwiększenia zwrotu z inwestycji netto. W przypadku udziału w nieruchomościach na Cyprze Północnym zakupy w przedziale od 150 000 do 500 000 dolarów zazwyczaj przyciągają nabywców poszukujących stylu życia, oferując dobry potencjał wzrostu wartości kapitału oraz możliwość pobytu trwającego około sześciu tygodni w roku, co pozwala uzyskać stopę zwrotu z wynajmu na poziomie 5–10%. Przyjęcie tego planu powinno zoptymalizować zwroty z transgranicznych inwestycji w nieruchomości.
Inwestorzy poszukujący inwestycji w nieruchomości w regionie śródziemnomorskim na Cyprze Północnym i w Grecji napotykają różne zalety i wady. Trwające zawirowania polityczne na Cyprze Północnym oraz restrykcyjne przepisy dotyczące rynku nieruchomości w tym regionie w wystarczającym stopniu ograniczają zwroty z inwestycji, co sprawia, że Grecja – a zwłaszcza jej wyspy – staje się atrakcyjną alternatywą inwestycyjną.
Ogólnie rzecz biorąc, inwestycje w nieruchomości na wynajem na Cyprze Północnym mają szansę przynieść w perspektywie średnioterminowej bardziej atrakcyjne zyski niż porównywalne nieruchomości w Grecji. Dane wskazują na rozbieżne ścieżki rozwoju politycznego i gospodarczego, co znajduje odzwierciedlenie w cenach nieruchomości. Mimo to Grecja pozostaje atrakcyjną opcją rezerwową, która może zapewnić użyteczne, choć niższe zyski – przy mniejszym wysiłku i ryzyku – w podobnie krótkim horyzoncie czasowym.
Zabezpiecz swoją inwestycję dzięki projektom NorthernLand. Odkryj atrakcyjne możliwości inwestycyjne na Cyprze Północnym, obejmujące nowoczesne domy, przestrzenie wspólne oraz wysokie zyski z wynajmu.
Spis treści 🌍 Dlaczego koncepcja nowoczesnego budownictwa mieszkaniowego jest ważna? W dzisiejszych czasach pojęcie mieszkania oznacza znacznie więcej niż tylko zaspokojenie potrzeby posiadania dachu nad
Co jest lepszym wyborem na Cyprze Północnym: Kyrenia czy İskele? Zapoznaj się ze szczegółowymi informacjami na temat stylu życia, potencjału inwestycyjnego i zysków z wynajmu.
