Modern konut projelerinde aileler için sosyal yaşam alanları: güvenlik, konfor, çocuk oyun alanları, spor tesisleri ve yatırım avantajları.
Menu
Dikkatimizi Kuzey Kıbrıs emlak piyasasına yönelttiğimizde, alıcılar arasında kayda değer bir hareketlilik göze çarpmaktadır; talebin temel itici gücü, kiralama piyasasını hedefleyen yatırımcıların ilgisini çeken düşük fiyatlı ürünlerdir. ‘Çok da uzak olmayan bir gelecekte’, bölgenin siyasi geleceği ile birlikte AB mevzuatının getireceği avantajlar ve yeni yatırımların gerçekleşmesi beklenmektedir. Yunanistan’da ise, önemli fiyat artışlarına rağmen, turizmden elde edilen garantili kira geliri ve diğer spekülasyon türlerinden korunan bir varlık sınıfı olması nedeniyle, emlak piyasası cazip bir seçenek olmaya devam etmektedir.
Kuzey Kıbrıs ve Yunanistan emlak piyasaları, birbiriyle yakından bağlantılı bir dizi dinamik sergilemektedir. İki ekonomi arasında ticari ilişkiler ve turizm alışverişi devam etmekte olup, bu durum piyasaları birbirine sıkı sıkıya bağlı bir şekilde etkilemektedir; ancak bu etki zaman zaman farklı yoğunluklarda ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul satın alma yasalarının analizi, Kuzey Kıbrıs’ın Yunanistan’a kıyasla alıcılar için daha elverişli bir konumda olduğunu göstermekte ve yatırımların uzun vadeli kiralama potansiyeli olan gayrimenkullerde gerçekleştirilmesi tavsiye edilmektedir. Bununla birlikte, Kuzey Kıbrıs’ta mülkiyet hakkı ikamet hakkıyla bağlantılıdır; bu durum, salt kira getirisi amaçlı yatırımcılara kıyasla tatil evi arayanlar için daha cazip bir seçenek sunmaktadır.
Kuzey Kıbrıs ve Yunanistan’da gayrimenkul kanunları alıcıları farklı şekillerde etkilemektedir. Kuzey Kıbrıs’ta yabancı yatırımcılar, vatandaşlarla aynı haklara sahiptir. Kuzey Kıbrıs’taki tüm araziler devlete aittir ve devlet, adanın iyi yönetimi için kira sözleşmeleri düzenler. ‘Bakanlar Kurulu’ndan alınacak izinlerle Türk tapulu (Kıbrıslı Türklere ait tarihi araziler) bir gayrimenkul satın almak mümkündür. Bu durum doğrudan bir gayrimenkul satın alımı olmadığı için, alıcıların gayrimenkulü araştırması ve bir avukata danışması gerekir. Ayrıca, Türk tapulu gayrimenkul için başvuran alıcılar, tapu devri sırasında depozitolarını kaybetme riskiyle karşı karşıyadır. Öte yandan, Yunan tapusu üzerinden gayrimenkul satın alan alıcılar, devir işlemi tamamlandığında otomatik olarak tapu belgesini alırlar. Yatırımcılar ayrıca 300.000 dolar veya üzeri değerde bir gayrimenkul satın alarak Kuzey Kıbrıs vatandaşlığına da hak kazanabilirler ve başvuru, tapu belgesinin alınmasından sonra yapılabilir.
Yunanistan’da gayrimenkul mülkiyeti oldukça gelişmiş bir yapıya sahiptir ve yatırımcılara daha fazla güvenlik sağlar. Yabancı alıcılar ülkede gayrimenkul satın alma hakkına sahiptir. Ancak, sınıra yakın küçük alanlı gayrimenkul satın alan yabancı yatırımcılar, ilgili makamlardan izin almak zorundadır. İzin verme süreci birkaç ay sürebilir. 250.000 € üzerindeki gayrimenkul değeri, beş yıl boyunca Schengen ülkeleri içinde seyahat imkanı sağlayan oturma izni verir. Böylelikle, bu durum ikamet amaçlı yatırım seçeneklerinden biri haline gelir.
Kuzey Kıbrıs ve Yunanistan’daki gayrimenkul piyasası yatırımlarının analizi, her iki bölgedeki getirilerin ekonomik belirleyicilerinin anlaşılmasını gerektirir. Ekonomik büyüme, gayrimenkul değer artışıyla ilişkilidir; bu da ortalamanın üzerinde büyüme oranlarının olduğu dönemlerde daha yüksek getiriler, durgunluk dönemlerinde ise daha zayıf performans olacağına işaret eder. Güçlü bir turizm sektörü, hem kısa hem de uzun vadeli kiralamalara olan talebi artırarak getirileri olumlu yönde etkiler. Uluslararası turist akını, özellikle yoğun sezonlarda konut mülklerine yönelik talep yaratır. Artan enflasyonun hem olumlu hem de olumsuz etkileri olabilir. Yüksek enflasyon ortamı, gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımı çeker; zira yurtdışı yatırımcılar genellikle yerel para biriminin kendi para birimlerine karşı zayıf olduğu pazarlarda alım yaparlar. Bu nedenle, gayrimenkul fiyat hareketleri nadiren gerçek arz ve talep koşullarını yansıtır. Enflasyon, nominal olarak geliştirme kârını eritir; bu da maliyet aşımları ve karar verme sürecinin gecikmesi korkusuna yol açar. Kredi koşulları da Kuzey Kıbrıs ile Yunanistan arasındaki gayrimenkul yatırımları üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Faiz oranlarının düşmesi, ipotek geri ödemelerinin azalmasına yol açar; bu da talebi daha da artırır ve fiyatları yukarı çeker.
Yunanistan Merkez Bankası, 2022 yılı boyunca talebin, özellikle yurt içi konut piyasasında yüksek seviyelerde korunduğunu belirtmiştir. Yunanistan’da mülk sahibi olmanın ve tatil yapmanın ekonomik maliyetlerinin hızla artmasına rağmen, yurtdışında yaşayan Yunan topluluklarından, üçüncü ülkelerden gelen göçmenlerden ve yabancı turistlerden gelen talep de devam etmiştir. Yunanistan’daki konut emlak işlem hacmi, 2020 yılındaki düşük seviyeden rekor seviyelere yükseldi. 2022 yılında turizm kaynaklı talep, yerel emlak piyasasına önemli bir katkı sağladı ve bu durum öncelikle kısa vadeli kiralama piyasasını etkiledi. Tatil destinasyonlarındaki gayrimenkullere yönelik talebin artışı, kiralama fiyatlarına da yansımaktadır. Yatırımcılar için sermaye kazancı artık fiyat artışından ziyade, esas olarak kısa vadeli kiralamalar yoluyla elde edilmektedir.
Kuzey Kıbrıs ile Yunanistan arasında, gayrimenkul değer getirilerine odaklanan kısmi bir piyasa karşılaştırması, gayrimenkul bölümünde yer almaktadır. Kıbrıs Tapu Sicili tarafından sağlanan bir endeks, Kuzey Kıbrıs’ta ilan edilen konut fiyatlarının istikrarlı seyrettiğini; 2023’ün üçüncü çeyreğinde ise küçük bir artış kaydedildiğini göstermektedir. İlan fiyatlarının hâlâ yükseliş eğiliminde olduğu Yunanistan ile karşılaştırıldığında, durum ilk bakışta farklı görünmektedir. Kasım 2022 tarihli Bank of Cyprus Ekonomik Araştırma raporuna göre, Yunanistan’daki konut fiyatları COVID krizinin ardından toparlanmış ve şu anda yükselişinin devam etmesi beklenmektedir.
İlan edilen işlem fiyatları dikkate alındığında ise tablo biraz farklıdır; araştırmalar kapsamında artışın daha derinlemesine incelenmesi, 2022’nin 1. çeyreğinden bu yana bir yavaşlama olduğunu göstermektedir. Kıbrıs Cumhuriyeti Merkez Bankası istatistiklerinden alıcılar tarafından gerçekleştirilen konut emlak işlem hacmine bakıldığında, toplam işlem sayısının zirveye ulaştığı ve ardından düşüşe geçtiği açıktır; mevsimsellik, 2022’nin başından bu yana bir düşüşe işaret etmektedir. Ticari açıdan ise, metrekare başına işlem fiyatındaki hafif mevsimsel düşüş, bir yıl öncesine kıyasla daha düşük değerlere yol açmıştır.
Kira getirisi karşılaştırması, Kuzey Kıbrıs’ın avantajlı konumunu teyit etmektedir. Kira getirileri, komşu ülkelere kıyasla nispeten düşük görünmektedir: “En düşük kira getirisine sahip ülke, sadece %2,4 ile Yunanistan’dır. Kuzey Kıbrıs İş Rehberi’ne göre, Kuzey Kıbrıs’ta kira talebi genellikle kiralık daire arzını aşmakta olup, getiriler %7 ile %15 arasında değişmekte ve ortalama %9,5 seviyesindedir.” Getiriyi artırabilecek faktörler arasında, ekonomiye yatırım yapan yabancılara sunulan eğitim ve çalışma izni programı yer almaktadır; bu program, kiralama pazarının daha da genişlemesine ve talep artışının sürdürülmesine yardımcı olmaktadır. Ayrıca, Kuzey Kıbrıs’ın kalıcı bir turizm merkezi olması, yıllık kiralamaya yönelik talebin yıldan yıla yüksek seviyede kalmasını sağlarken, ziyaretçi akını da kısa vadeli tatil kiralama sektörünü canlandırmaktadır.
Veriler, Tablo 3’te de gösterildiği gibi, kira getirilerinin genel olarak Kuzey Kıbrıs’ta Yunanistan’a göre daha iyi olduğunu göstermektedir. 2023 yılı için Kuzey Kıbrıs’taki tipik getiri tahminleri %5–9 aralığındadır. Getiri potansiyelinin başlıca itici güçleri arasında, yerel talep açısından tatil evlerinin satın alınabilirliği (düşük fiyatlar ve faiz oranları), pandemi döneminden bu yana artan talebi karşılamaya yardımcı olmak üzere Birleşik Krallık’tan gelen sermaye akışının artması, ilgili kiralama pazarlarında sermaye vergilerinin (damga vergisi dahil) bulunmaması ve Birleşik Krallık, Türkiye ve İsrail gibi başlıca pazarlardan gelen nispeten yoğun turistik kiralama talebi yer almaktadır. Son yıllarda gerçekleşen kiralama işlem hacimlerinin, sağlıklı bir getiri eğrisini haklı çıkarmak için yetersiz olduğu düşünülmemektedir.
Yunanistan’da ise tipik getiri tahminleri %3–5 ile oldukça düşüktür. Getiriyi destekleyen başlıca faktörler arasında yeterli yerel kiralama talebi, şoklara karşı nispeten dayanıklı ve çeşitlendirilmiş bir turizm pazarı, son yıllarda değer ve fiyatlarda son zamanlarda bir zirveye ulaştığına dair herhangi bir işaret görülmeyen ılımlı artışlar, sağlam bir bankacılık sistemi, güçlü altyapı ve ana yatırımcı kitlesine yakınlık sayılabilir. Kiralama getirisiyle ilgili başlıca riskler, artan sermaye vergileri ve başlıca yatırım bölgelerinde arz-talep dengesinin daha belirsiz hale gelmesiyle ilgilidir.
Yunanistan’da, yabancı gayrimenkul alıcıları vize ve oturma izni muafiyeti kurallarından yararlanmaktadır. Değeri 250.000 €’nun üzerinde olan Avrupa’daki en iyi gayrimenkul yatırımları için oturma izni şartının yakın zamanda kaldırılması, Schengen sınırlarına erişim arayan Çin vatandaşlarının talebini daha da artırdı. Yunanistan’daki yatırım hacimleri önemli ölçüde artmış olsa da, birçok kişi bu yatırımı sermaye kazancı, kira geliri veya tatil amaçlı değil, ikamet ve diğer Avrupa ülkelerine geçiş imkânı elde etmek için yapmaktadır. 250.000 €’nun altındaki Akdeniz gayrimenkul yatırımları için verilen geçici vizeler, yabancıları Avrupa’daki en iyi gayrimenkul yatırımlarına çekme konusunda pek etkili olmamıştır; zira bu tutar, büyük ve en cazip metropollerde uygun bir konaklama imkânı sağlamak için neredeyse yetersiz kalmaktadır.
Buna karşılık, Kuzey Kıbrıs son on yıl içinde 6.500’e yakın yabancının Türk Cumhuriyeti vatandaşlığına başvurmasına izin vermiş ve 100.000 € tutarındaki bir Akdeniz gayrimenkul yatırımı karşılığında oturma izni sunmaktadır. Bu durum, şüphesiz son yıllarda yatırım talebini artırmaktadır. Ağırlıklı olarak Türkiye, Birleşik Krallık ve Orta Doğu’dan gelen yatırımcılar, sermaye kazancı, tatil amaçlı kullanım ve kira geliri elde etmek için Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken, Türk vatandaşları ise en az düzenleyici engelden yararlanmaktadır.
Gayrimenkul piyasaları, yatırımın nerede yapıldığına bakılmaksızın her zaman bir risk faktörü barındırır. Kuzey Kıbrıs’ın sıkı bağlara sahip topluluğu ve genel olarak düşük yatırımcı katılımı (gayrimenkul yasalarıyla birlikte), buradaki yatırımları Yunanistan’dakine kıyasla daha az riskli hale getirir; ancak yine de risklerden tamamen arınmış değildir. İşte bu konuda dikkate alınması gereken bazı değişkenler.
Hem Kuzey Kıbrıs’ta hem de Yunanistan’da gayrimenkul satışı veya kiralanması, beklenenden daha uzun sürebilir. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, ülkenin siyasi statüsünün doğrudan yabancı yatırım akışını engellemesi nedeniyle izole bir ekonomi olmaya devam etmektedir. Bazı yabancı yatırımcıların Kuzey Kıbrıs gayrimenkulü satın almak istemesine rağmen, talep Yunanistan’a kıyasla düşük seviyede kalmaktadır. Bu nedenle, Kuzey Kıbrıs Türk tarafında satılan bir gayrimenkulüne yatırım yapmayı planlayanların, özellikle herhangi bir nedenle acil nakit paraya ihtiyaç duyulması durumunda, söz konusu gayrimenkulü belirli bir süre içinde fazla zorluk çekmeden kolayca satıp satamayacağını veya kiralayamayacağını belirlemek için dikkatli bir öngörü sergilemesi gerekir. Önceden, söz konusu Avrupa’daki en iyi gayrimenkul yatırımı projesinin özelliklerine ve türüne göre deneyimli bir emlak danışmanına danışmak akıllıca olacaktır.
Kuzey’deki güçlü talebe rağmen emlak piyasası istikrarlı seyrini sürdürüyor. Yatırımcılar, özellikle kurum içi finansman söz konusu olduğunda daha sabırlı olmak zorundadır. Bankalar ve kredi kuruluşlarının, eğitim amacıyla oturma izni almış öğrencilere kredi vermesi yasaktır. 100’ün üzerinde lisanslı müteahhitin faaliyet gösterdiği göz önüne alındığında, satın alma aşamasında temel durum tespiti yapılması zorunludur. Gayrimenkulün tapu kayıtları kontrol edilmelidir; özellikle arazinin kullanım amacının tarımsaldan konut amaçlıya değiştirilip değiştirilmediği, imar izni olup olmadığı ve herhangi bir ödenmemiş borcu bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Gayrimenkulün garantisi, özellikle inşaat aşamasındayken satın alınıyorsa, kontrol edilmelidir. Gayrimenkul kiralanacaksa, potansiyel kira getirisi satış broşürlerinde açıkça belirtilmelidir.
Kuzey Kıbrıs, Türk askeri işgali altında kalmaya devam etmektedir ve bu durum, gayrimenkulün uzun vadeli sahiplerini siyasi risklere maruz bırakabilir. Bununla birlikte, son dönemdeki gerginliklere rağmen gayrimenkul değerleri hızla toparlanmıştır; bu da sınır gerginliklerine karşı dayanıklılığı göstermektedir; kısa vadeli kiralık gayrimenkuller ise büyük bir yabancı ilgiyi çekerek gelişme kaydetmiştir. Diğer yatırım araçlarına kıyasla Kuzey Kıbrıs gayrimenkulüne olan tercih, bölgede alternatif yatırım kanallarının eksikliği algısından kaynaklanmaktadır.
Yunanistan’da, siyasi istikrarsızlık dönemlerinde likidite ve olası para birimi devalüasyonu konusundaki yatırımcı endişeleri, hem gayrimenkulde hem de diğer sektörlerde AB dışı sermayeyi çekmeye odaklanan belirli politikaların benimsenmesine yol açmıştır. Bir yatırım aracı olarak gayrimenkulün kısa vadeli niteliği, potansiyel yatırımcıların ziyaret sıklığının artmasına neden olmuştur; bu yatırımcılar genellikle kısa süreli konaklamaları, piyasadaki gelecekteki gelişmeler hakkında bilgi toplamak için kullanmaktadır. Ukrayna’da devam eden çatışma, belirli kıyı bölgelerindeki gayrimenkul talebini olumlu yönde etkilemiştir.
Kuzey Kıbrıs ile Yunanistan arasında keskin zıtlıklar bulunmaktadır: euro bölgesinin dışında kalan bir ekonomi ile içinde yer alan bir ekonomi, gelişmekte olan bir bölge ile gelişmiş bir bölge, ağırlıklı olarak yabancı yatırımcıları çeken bir emlak piyasası ile alıcıların çoğunun yerli olduğu bir piyasa. Kuzey Kıbrıs, yatırımcıları döviz risklerine maruz bırakmaktadır – bu, gayrimenkul piyasalarına Türk lirası cinsinden girenler için potansiyel bir endişe kaynağıdır – oysa Yunanistan, euro ile döviz dalgalanmalarına maruz kalma riski sunmaktadır. Dövizle ilgili hususlar, hem elde tutma hem de elden çıkarma dönemlerinde getirileri etkileyebilir. Euro cinsinden portföye sahip yatırımcılar, Türk lirasının euro karşısında uzun vadede değer kaybedeceğini öngörürlerse, Türk lirası cinsinden yatırımlara girmekten kaçınmak isteyebilirler.
Piyasa likiditesi, riskin bir başka boyutudur. Hızlı satışların gerçekleştiği emlak piyasaları – artan talep, azalan arz veya her ikisinin birden mevcut olduğu durumlar – talebin arzı aştığı ancak satış hacimlerinin arz ve talep arasındaki değişen dengeyi yansıttığı piyasalara kıyasla daha risklidir. Kıbrıs sorununun çözümüne katkıda bulunacak siyasi gelişmeler, Kuzey Kıbrıs’taki emlak değerlerinin euro cinsinden uzun vadeli eğilimine geri dönmesini muhtemelen hızlandıracak ve dolayısıyla bölgenin güçlü bir şekilde toparlanan bir emlak piyasası olarak konumunu bir gecede pekiştirecektir. Buna karşılık, Yunanistan’daki düzenleyici zorluklar, özellikle Atina olmak üzere bazı popüler bölgelerdeki emlak piyasasının durgunlaşmasına katkıda bulunmuştur. Yunan ekonomisi, euro bölgesindeki resesyonun derinliklerine doğru daraldığında ve euro getirisi, ABD doları cinsinden varlıklara yönelen sermaye akışlarından olumsuz etkilendiğinde, döviz riski artmıştır.
İki bölgenin uzun vadeli geleceğine bakıldığında, gelecekteki büyüme için olumlu sinyaller de göze çarpmaktadır. Kuzey Kıbrıs açısından, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti ile Kıbrıs-Türkiye ilişkileri uzun süredir siyasi gerginliklerle şekillenmiştir. Ancak, iki ülke arasındaki son dönemdeki etkileşimler, olumlu adımlar atma ve müzakereler için bir çerçeve oluşturma konusunda bir istek olduğunu göstermiştir. Bu ilişkilerde tünelin sonunda bir ışık olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle, Kıbrıs’ın birleşmesi, Avrupa’daki en iyi gayrimenkul yatırımlarına belirli bir güvenlik düzeyi sağlayacak ve Kuzey Kıbrıs gayrimenkul getirileri ile fiyatları üzerinde olumlu bir etki yaratacaktır.
Yunanistan’da, 2010 ile 2016 yılları arasındaki kredi krizi döneminde gayrimenkul yatırımcılarının yaşadığı eksiklikler, sonraki yıllarda telafi edilmiştir. Zengin yabancı alıcıların ilgisinin, abartılı lüks villalardan 1 milyon ila 3 milyon avro aralığındaki daha uygun fiyatlı seçeneklere kayması, talebi artırmıştır. Piyasa endeksleri, toparlanmanın devam ettiğini teyit ediyor. Yunan İstatistik Kurumu kısa süre önce, konut fiyatlarındaki artışın yıllık bazda yüzde 10’u aştığını, otellerin doluluk oranlarının yüksek olduğunu, düşük maliyetli havayollarının yeni destinasyonlara uçmaya başladığını, işsizlik seviyelerinin düşmeye devam ettiğini ve COVID-19’un etkisinden ciddi şekilde zarar gören GSYİH’nın 2022’de tam gücüne kavuşacağını bildirdi.
Kuzey Kıbrıs gayrimenkulünde yüksek yatırım getirisi göstergelerinin iyi olduğu iki yer, Gazimağusa ve Girne’dir. Kuzey Kıbrıs’ın turizm ekonomisi hızlı bir toparlanma yaşıyor. 2023 yılının ilk beş ayında, zaten bir rekor kırmış olan 2022 yılına kıyasla %24 daha fazla turist geldi. Adadaki otellerin doluluk oranları, 2022’deki %48’den yaz sezonu için %70’e ulaştı. Her iki kasaba da, ziyaretçi sayısında beklenen artıştan kaynaklanan turizme duyulan güvenin artmasından faydalanmaya hazırdır.
Property Turkey’e göre, 2023 yılında ortalama %6,2 ile en yüksek kira getirisi Gazimağusa’da görülmektedir. Fiyatlar yükselmiş ve şu anda metrekare başına ortalama 662 avro seviyesindedir; bu rakam, piyasadaki ürünün kalitesi göz önüne alındığında nispeten düşüktür. Gazimağusa, bugüne kadar en fazla işlem sayısına sahiptir; işlemlerin çoğu daireler içindir ve çoğunlukla inşaat aşamasındayken satılmaktadır. Girne, sahil kasabaları segmentinde en fazla işlem sayısına sahiptir; %5’lik ortalama getiri oranı, esas olarak İngiltere’den gelen önemli talep tarafından desteklenmektedir. Fiyatlar, 2023’ün ilk yarısında metrekare başına 2.197 avroya yükselmiş olup, bu rakam bir önceki yıla göre %65,1’lik bir artışa tekabül etmektedir.
Yunanistan’da güvenilir getiri sağlayan bölgeler ve pazarlar, genellikle Kiklad Adaları’ndan Peloponez kıyıları üzerinden Halkidiki’deki Kassandra’ya kadar, Avrupalı turistlerin uğrak yeri olan güneşli ada ve sahil bölgelerindedir. Aynı durum, örneğin Rodos ve Selanik gibi şehirlerin dışındaki yerleşim yerleri için de geçerlidir. İç kesimlerde ise, satın alma fiyatlarının kira gelirine göre düşük olduğu Atina ve Selanik’te de talep artmaktadır. Büyük şehirlerdeki yatırımlar, öncelikle kısa vadeli kiralama piyasası tarafından yönlendirilmektedir. Atina merkezindeki gayrimenkul fiyatları 2017’den bu yana %93 artmıştır, ancak bu piyasa hâlâ %5’in üzerinde getiri sunmaktadır. Yunanistan gayrimenkul yatırımı, 2023 yılında Atina’nın Güneydoğu Asya ve Avustralya’daki destinasyonlarla doğrudan uçuşlarını yeniden başlatmasıyla iç turizm açısından desteklenmektedir.
Yunanistan emlak piyasası, kuzey komşusundaki keskin yükseliş ivmesinden yoksun olsa da, belirgin fırsatlar sunmaya devam ediyor. Seyahat sezonu artık sadece yaz aylarına yoğunlaşmıyor; bu da kısa vadeli kiralamaların getiriler üzerindeki etkisini azaltırken, diğer adalarda turizm geliştirme çalışmaları sürdürülüyor. Pazar alışverişi yapanlara bir döviz seçeneği de sunuluyor. Bununla birlikte, beklenen fiyat artışı, Yunanistan gayrimenkul yatırımı giriş maliyetleri ile dikkatli bir şekilde karşılaştırılmalıdır.
Kuzey Kıbrıs veya Yunanistan’daki yatırımlardan elde edilen net getirinin, kira geliri, sermaye kazancı ve gayrimenkul serveti veya devir vergileri üzerindeki vergilendirmenin nasıl bir etki yarattığını hesaplamak hayati önem taşımaktadır. Yunanistan’da bütçe kısıtlamaları nedeniyle kira gelirleri üzerinden %40 gibi yüksek bir vergi ödenmesi gerekmektedir. Gayrimenkul değerleri sürdürülebilir bir büyüme eğilimine geri döndüğünde, sermaye satışlarından elde edilen kârlar da %20 oranında vergilendirilecektir. Akdeniz gayrimenkul yatırımı kapsamında dikkate alınması gereken sadece iki başka vergi türü bulunmaktadır: tahmini gayrimenkul değerine dayalı, %0,25–%1,50 aralığında kademeli bir oranla uygulanan küçük bir yıllık servet vergisi ve satın alma anındaki gayrimenkul değeri üzerinden alınan mütevazı bir devir vergisi. Kuzey Kıbrıs’ta kira geliri ve sermaye kazancı üzerindeki vergiler nispeten düşük görünmektedir.
Bir gayrimenkul yatırımcısı, ikamet ettiği ülkede vergiye tabi olan kira geliri elde ediyorsa, Kıbrıs’taki kira geliri vergisi muafiyeti ilk bakışta pek faydalı görünmeyebilir; yatırımcı uzun bir süre Kıbrıs’ta bulunmuyorsa, yerleşik olmayan statüsü, herhangi bir kira geliri üzerinden daha yüksek bir vergi yükü anlamına gelir. Bununla birlikte, bir tatilci gayrimenkulü sık sık, örneğin yaz sezonunun en yoğun döneminde kullanmayı ve yılın geri kalanında kiraya vermeyi planlıyorsa, yerleşik olarak vergilendirilip kira gelirinden daha yüksek oranlarda vergi ödemek yerine, yerleşik olmayan statüsü için başvuruda bulunup ilgili vergi yükünü üstlenmek daha avantajlı olabilir. Her şeyden önce, Kıbrıs’ta yerleşik olmayan bir ev sahibinin elde ettiği sermaye kazançlarına uygulanan vergi muafiyeti, nispeten bakıldığında Kuzey Kıbrıs’ın uluslararası bir gayrimenkul portföyü için cazip bir yer olduğunu göstermektedir.
Kuzey Kıbrıs’ta yatırımcılar kira gelirlerini Türk Lirası olarak alırlar ve iki aşamalı bir vergilendirmeye tabidirler. Net kira gelirleri (giderler düşüldükten sonraki kira geliri) üzerinden %10 oranında vergi öderler. Bir yatırımcı gayrimenkulü satarsa, sermaye kazancı üzerinden %20 oranında Sermaye Kazancı Vergisi (CGT) öder; burada sermaye kazancı, satış fiyatından satın alma fiyatı ve gayrimenkulün edinimi veya elden çıkarılmasıyla ilgili tüm masrafların (örneğin damga vergisi, mülkiyetin devralınması için ödenen tescil ücretleri) düşülmesiyle hesaplanır. Birleşik Krallık vatandaşları için Türkiye ile imzalanmış bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması (DTT), kiralama gelirleri veya sermaye kazancı vergisi için Türkiye’de değil, yalnızca kendi ülkelerinde vergi ödemeleri gerektiği anlamına gelir. Gayrimenkul devri üzerine sermaye kazancı vergisi ve veraset vergisinden muafiyet uygulamasının yatırımları teşvik ettiği bildirilmektedir. Yerel vergiler ve emlak vergileri, yerli olmayan araziler üzerinden hesaplanmaz; bu durum yabancı alıcıların %2’sinden azını etkilemektedir. Bununla birlikte, yeminli mali müşavirler, ipotek maliyetlerinin ve kredilerin erken geri ödemesinin Birleşik Krallık gelir vergisi açısından gider olarak kabul edilmeyebileceği konusunda uyarıyor ve bu maliyetlerin ilgili vergi beyannamesi yıllarına atfedilmesini sağlamayı tavsiye ediyor.
Yunanistan’da gayrimenkul sahipleri, kira gelirleri üzerinden 12.000 €’ya kadar olan kısım için %15, bu eşiğin üzerindeki kira artışı için %35 ve 35.000 €’nun üzerindeki kira gelirleri için %45 oranında vergi öder. 12.000 €’dan az gelir getiren diğer tüm gelirler için bir muafiyet geçerlidir; ayrıca Yunanistan’da yaşayan ve yurtdışında gayrimenkul sahibi olan bekarlar için 1.000 €’luk ek bir muafiyet bulunmaktadır. Yunanistan, yılda 183 günden fazla ikamet etmeyen yerleşik olmayanlar tarafından alınıp satılan gayrimenkuller üzerinden %15 oranında vergi uygulamaktadır. Ayrıca, 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren değeri 1,5 milyon € eşiğini aşan gayrimenkuller için veraset vergisi de tahsil edilebilir. B Yunanistan gayrimenkul yatırımıB vizesi için başvuran AB vatandaşı olmayanlar, 250.000 €’dan fazla yatırım yapmak zorundadır; ayrıca, Yunanistan’da 90 günden fazla süreyle yaşayan, okuyan veya çalışan yabancılar oturma izni almak zorundadır.
Hem Kuzey Kıbrıs’ta hem de Yunanistan’da gayrimenkul yatırımcıları, kira gelirleri, yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen kârlar ile servet veya gayrimenkul devri üzerinden vergilendirilir. Kuzey Kıbrıs’ta net kira geliri, %15 ile %30 arasında değişen kademeli oranlarda vergilendirilir. Bununla birlikte, gayrimenkul kazançları yalnızca satış durumunda vergilendirilir; ancak bu durumda, satın alma fiyatı ve satış masrafları düşüldükten sonra kalan kâr üzerinden %20 oranında vergi uygulanır. Ayrıca, değeri 100.000 £’dan fazla olan gayrimenkul sahipleri, yıllık 70 £ tutarında bir vergiye tabidir. Yunanistan’da ise kira geliri benzer şekilde kademeli bir vergi sistemine tabidir; gelir dilimine bağlı olarak %15, %35 veya %45 oranları uygulanır.
Hem Kuzey Kıbrıs’ta hem de Yunanistan’da yatırım yaparken verimli bir vergi yönetimi için atılabilecek bir dizi adım bulunmaktadır. Yatırımcılar, her iki bölgede de bir gayrimenkulü satmadan önce, Birleşik Krallık sermaye kazancı vergisi yükümlülüğünden gayrimenkul muafiyetini talep etme hakkına sahip olduklarından her zaman emin olmalıdır. Yatırımcılar, mal sahibinin hayatta olduğu süre boyunca gayrimenkul üzerinde vergi muafiyeti elde etmek amacıyla gayrimenkulü bir şirkete devretmeyi de düşünebilirler. Gelecekteki sermaye kazançlarından mahsup edilebilecek vergi kaybı indiriminin yeniden değerlendirilmesi ve doğru bir şekilde tahmin edilmesi de satış öncesinde akıllıca bir adımdır; zira bunun yapılmaması, gereğinden fazla yüksek bir toplam vergi yüküne yol açabilir.
Gayrimenkul satın almak genellikle oldukça karmaşık bir süreçtir; bu nedenle, yatırımcılar için gelecek vaat eden potansiyele sahip yatırım bölgelerini belirlemenin yanı sıra, yatırımlarını nasıl gerçekleştireceklerine dair net bir plana sahip olmaları da gereklidir. Doğal olarak, yatırımcılar satın alma sürecindeki riskleri en aza indirmek için özenle hazırlanmış bir durum tespiti sürecini titizlikle takip etmek isteyeceklerdir. Yunanistan’da veya Kuzey Kıbrıs’ta – ya da her ikisinde – konut gayrimenkulü edinmenin sağladığı avantajlar da, düzenli olarak izlenen ve gerektiğinde ayarlanan bütünsel bir yatırım portföyü kapsamında değerlendirilmelidir.
Aşağıdaki adımlar, pratik bir Akdeniz gayrimenkul yatırımı planını özetlemektedir. İlk dikkat edilmesi gereken alan, durum tespiti sürecidir; bu süreç, tapu ve yasal mülkiyetin kapsamlı bir şekilde doğrulanmasını, alıcının tam mülkiyet hakkını elde edebileceğinin teyit edilmesini, satışa dahil olan tarafların tanınmış olmasının kontrol edilmesini ve imar yönetmeliklerinin satın almayı izin verip vermediğinin incelenmesini gerektirir. Bu kontroller, satın alma işleminin yasal mülkiyet açısından herhangi bir sorun yaşanmadan tamamlanmasını sağlamaya yardımcı olur; ancak özellikle yeni inşa edilen gayrimenkullerin satın alınması söz konusu olduğunda – bu durumda müteahhitle ilgili durum tespiti bir önceliktir – bu kontroller hiçbir şekilde kapsamlı değildir. Kiraya vermek amacıyla yatırım amaçlı gayrimenkul ile ilgilenen potansiyel alıcılara, önerilen kira sözleşmesinin bir kopyasını talep etmeleri ve yerel düzenlemelere uygunluğu sağlamak için bir hukuk danışmanına inceletmeleri tavsiye edilir.
Kuzey Kıbrıs’ta, Akdeniz gayrimenkul yatırımı yaklaşımı, gayrimenkulün tapusunun doğrulanmasıyla başlamalıdır. Bu adım, bölgedeki gayrimenkul mülkiyetinin tarihsel bağlamı göz önüne alındığında, özellikle de bu gayrimenkullerin asıl mülkiyeti etrafındaki anlaşmazlıklar ışığında son derece önemlidir. KKTC tapu sicillerinde bir araştırma yapmak, olası sorunları tespit etmeye yardımcı olabilir. Mevzuat açısından, Kuzey Kıbrıs Türk hukuku’na tabi olduğundan, Türkiye ile ilgili olası mevzuat sorunlarının da kontrol edilmesi tavsiye edilir. Bir şirket tarafından geliştirilen bir gayrimenkul yatırımı yapılmadan önce, gerekli tüm ruhsatların alınmış olduğundan ve geliştiricinin projeleri tamamlama geçmişine sahip olduğundan emin olmak için söz konusu geliştiriciye ilişkin durum tespiti yapılmalıdır.
Kira sözleşmesi kapsamındaki bir gayrimenkul yatırımı, kira süresinin kalan kısmının ve muhtemelen gayrimenkulün ve çevresinin iyi bir şekilde yönetilmesinde ev sahibinin itibarının değerlendirilmesini gerektirir. Yunanistan’da ise, istenen zaman diliminde ve beklenen satış fiyatından yeniden satışın mümkün olduğundan emin olmak için yerel emlak piyasasının likiditesinin değerlendirilmesi de kontrol sürecine dahil edilmelidir. Ayrıca, Kuzey Kıbrıs ile Yunanistan arasındaki gayrimenkul yatırımının sağlık ve güvenlik düzenlemelerindeki değişikliklerden (örneğin, yüksek sigorta maliyetleri), çevre mevzuatından (örneğin, gayrimenkulün başkaları tarafından kullanımına getirilen kısıtlamalar) veya tarihi eserler listesine alınmasından olumsuz etkilenip etkilenmeyeceğinin doğrulanması da önemlidir.
Etkili bir çapraz piyasa portföyü oluşturmak için, portföyün yaklaşık %80’ini Yunanistan’a — Atina, Selanik ve Limasol gibi metropollerden Girit, Rodos ve Korfu’daki sahil kasabalarına kadar — istikrarlı bir şekilde tahsis ederken, %20’sini ise Kuzey Kıbrıs’taki yüksek getirili bölgeler için ayırın. İzleme çalışmaları, Yunanistan anakarasındaki kıyı bölgelerini etkileyen jeopolitik gelişmelere odaklanmalıdır; bu bölgeler daha az riskli hale gelirse, Kuzey Kıbrıs’a ayrılan payın yukarı doğru ayarlanması gerekebilir.
Sağlam bir strateji, Yunanistan gayrimenkul yatırımının çoğunu uzun vadeli kiralanmış mülklerde tutmayı ve ardından net yatırım getirisini daha da artırmak için bu mülkleri periyodik olarak kişisel tatillerde kullanmayı gerektirir. Kuzey Kıbrıs payı için ise, 150.000 ila 500.000 dolar aralığındaki alımlar, genellikle iyi bir sermaye değer artışı potansiyeline sahip ve yılda yaklaşık altı hafta konaklama planlayan yaşam tarzı odaklı alıcılar için caziptir; bu da %5–10 oranında kira getirisi sağlar. Bu planın benimsenmesi, sınır ötesi gayrimenkul getirilerini optimize edecektir.
Kuzey Kıbrıs ve Yunanistan’da Akdeniz gayrimenkul yatırımı arayan yatırımcılar, farklı avantaj ve dezavantajlarla karşı karşıyadır. Kuzey Kıbrıs’ta devam eden siyasi istikrarsızlık ve gayrimenkul yasalarıyla ilgili kısıtlayıcı önlemler, bölgeden elde edilecek getirileri yeterince frenlemekte ve bu durum, Yunanistan’ı —özellikle adalarını— alternatif bir yatırım bölgesi olarak gündeme getirmektedir.
Genel olarak, Kuzey Kıbrıs’taki kiralık gayrimenkul yatırımları, orta vadede Yunanistan’daki benzer gayrimenkullerden daha cazip getiriler sunacak konumdadır. Kanıtlar, gayrimenkul fiyatlarına da yansıyan, birbirinden ayrışan siyasi ve ekonomik gidişatlara işaret etmektedir. Buna rağmen Yunanistan, benzer bir kısa zaman diliminde daha az çaba ve riskle, daha düşük de olsa faydalı getiriler sağlayabilecek cazip bir ikinci seçenek olmaya devam etmektedir.
Modern konut projelerinde aileler için sosyal yaşam alanları: güvenlik, konfor, çocuk oyun alanları, spor tesisleri ve yatırım avantajları.
Kuzey Kıbrıs’ta huzurlu yaşam için en iyi bölgeleri keşfedin. Girne, İskele, Gazimağusa, Lefke ve Güzelyurt’ta NorthernLand projeleriyle yatırım ve yaşam fırsatları.
2026 itibarıyla Kuzey Kıbrıs ev fiyatları ne durumda? Bölgelere göre güncel fiyatlar, piyasa trendleri ve yatırım potansiyelini öğrenin.
