Почему современные жилые объекты обеспечивают более высокое качество жизни и инвестиционную ценность? Узнайте подробности здесь.
Menu
В последние месяцы интерес к рынку недвижимости Северного Кипра резко возрос: по имеющимся данным, инвестиционная активность израильских покупателей удвоилась по сравнению с предыдущими годами. Эта тенденция объясняется не только относительно низкими ценами и многообещающей доходностью инвестиций, но и психологическими, политическими и практическими факторами, связанными с близостью этой территории к Израилю.
На фоне в целом дружественных отношений между Израилем и Турецкой Республикой Северного Кипра недавние дипломатические события повысили привлекательность недвижимости Северного Кипра для израильских покупателей и инвесторов. В начале сентября кипрские власти объявили, что граждане Израиля теперь смогут получить визу сроком на 90 дней всего за несколько часов, а возобновление поездок израильских туристов зависит лишь от ситуации со здоровьем и безопасностью в Израиле, поскольку рейсы между двумя странами не требуют длительных пересадок.
Растущее разнообразие проектов, отраслей и условий привлекает внимание израильских инвесторов. Спектр потенциальных инвестиций в Северный Кипр для владельцев немецких марок и шекелей весьма широк. Предлагаемые сегменты развития охватывают все сферы — жилье, туризм, образование, торговлю и промышленность — с различными уровнями риска, временных затрат и ожидаемой доходности. Наибольшей популярностью пользуются виллы, объекты туристического размещения и земельные участки, предназначенные для туристического развития, которые дополняются доходностью в 7–10 процентов в сегментах аренды с высоким спросом. Наибольшую привлекательность имеют проекты туристического размещения, освобожденные от налогов. Гарантии владения недвижимостью для иностранцев позволяют пребывать на территории до 90 дней в течение 180-дневного периода. Постоянное улучшение инфраструктуры укрепляет привлекательность Северного Кипра как места отдыха, а планы по строительству более постоянных домов для отдыха множатся. Инициативы по возрождению историко-культурных аспектов и содействию росту туризма также набирают обороты.
Нынешняя волна инвестиционных возможностей на Северном Кипре отражает повышенные ожидания в отношении спроса. Потенциал краткосрочной прибыли связан с оперативными сделками по покупке недвижимости в регионах, переживающих бурный экономический рост. Среднесрочные возможности получения прибыли охватывают секторы, предназначенные для быстрого развития, такие как гостиничный бизнес. Факторы долгосрочной рентабельности инвестиций сочетают инвестиционные горизонты с налоговыми льготами и инфраструктурно-технологическими разработками, повышающими привлекательность, туристический потенциал и качество жизни. Упрощенные расчеты демонстрируют срок окупаемости проектов по строительству туристического жилья, освобожденных от налогов, на примере условных цифр.
Различные особенности недвижимости Северного Кипра делают её привлекательным объектом инвестиций для израильтян. Высоколиквидный рынок недвижимости сочетает в себе большой объём предложения со значительной доступностью объектов начального уровня. Хотя цены на элитные жилые комплексы в прибрежных районах приближаются к ценам на некоторых основных рынках Израиля, объекты недвижимости на этих рынках предлагаются по вполне приемлемым ценам. Благоприятные условия в сфере регулирования, финансирования и международных отношений способствуют тому, что израильтяне покупают недвижимость на Северном Кипре: обычный первоначальный взнос составляет около 30 процентов, а местные банки готовы предоставлять кредиты как в евро, так и в фунтах стерлингов.
Рынок Северного Кипра известен высокой годовой доходностью от аренды, особенно в сегменте элитного жилья. Израиль заключил ряд официальных торговых соглашений с турецкими киприотами или Турецкой Республикой Северного Кипра (ТРСК), которые обеспечивают очевидные инвестиционные преимущества. Как министерские органы ТРСК, так и информационные службы или агентства по приёму иностранных гостей отмечают значительные налоговые льготы при инвестировании в недвижимость Северного Кипра. Граждане Израиля и представители еврейской диаспоры, проживающие в Государстве Израиль, имеют право на безвизовый въезд на Северный Кипр, а таможенное агентство правительства ТРСК с середины 2023 года ввело 90-дневный безвизовый режим для граждан всех стран.
Инвестиции в недвижимость Северного Кипра охватывают целый ряд секторов и этапов, при этом необходимые капиталовложения и прогнозируемая доходность соответствуют выбранному инвесторами сроку инвестирования. Граждане стран, желающие проводить длительные периоды времени на Северном Кипре, могут извлечь выгоду из средне- и долгосрочных перспектив развития сектора недвижимости. Наблюдается высокий спрос на виллы — как непосредственно для преодоления ограничения на пребывание в стране в течение 90 дней, так и косвенно в качестве жилья для туристов, прибывающих на длительный срок. Очевидно, что продолжающийся и прогнозируемый цикл роста туризма благоприятен для инвестиций в рынок туристического жилья — особенно в объекты среднего размера, рассчитанные на размещение от 10 до 20 гостей, — и спрос на такое жилье должен оставаться высоким на протяжении всего этого десятилетия и в последующие годы.
Возможности туристов из-за рубежа более ограничены; соответственно, доходность аренды жилья на Северном Кипре в течение всего календарного года, как правило, ниже. Тем не менее, доходность остается конкурентоспособной по сравнению со странами с развитой экономикой, предлагающими жилье в аренду в период летних каникул. Помимо налогового вычета по процентам по ипотеке при владении инвестиционной недвижимостью на Северном Кипре в виде дома для отдыха, инвесторы в недвижимость также получают выгоду от строго соблюдаемых налоговых льгот на доход от аренды, при условии что доходы от аренды правильно отражены в налоговых декларациях.
Интерес израильтян привлекают различные типы недвижимости на Северном Кипре, выставленной на продажу. Иностранные покупатели в основном ищут квартиры в кондоминиумах и виллы, но многие также рассматривают варианты с незастроенными земельными участками. К числу наиболее востребованных характеристик относятся близость к морю и крупным городам — в частности, к Фамагусте и Кирении, — а также наличие бассейнов, частных дворов и готовой внутренней отделки. Учитывая тёплый климат Израиля, израильтяне проявляют особый интерес к объектам недвижимости с бассейнами, построенными по индивидуальному заказу. Активный рынок туристической недвижимости также привлекает местных застройщиков из компании Kleinschmidt, которые открыли собственное местное подразделение под названием S&P Northern Cyprus Properties.
Квартиры в кондоминиумах на Северном Кипре пользуются популярностью отчасти благодаря тому, что их цены, как правило, относительно невысоки. В продаже имеются самые недорогие полностью готовые квартиры. Цены на более роскошные квартиры в кондоминиумах, зачастую с тремя спальнями и панорамным видом с балконов, начинаются примерно с 150 000 долларов. Высококачественные меблированные квартиры с бассейнами также продаются по цене около 150 000 долларов. Израильтяне иногда сдают эти квартиры в аренду туристам, приезжающим на Кипр в летние месяцы. В зависимости от сезона доходность от сдачи в аренду может достигать шести процентов и даже больше в особо привлекательных местах рядом с пляжами или туристическими достопримечательностями. Потенциальные сценарии долгосрочной доходности для инвестиционных покупок такого типа указывают на выгодность инвестиций в недвижимость Северного Кипра.
Право собственности на недвижимость на Северном Кипре доступно для нерезидентов; приобретать земельные участки могут как физические лица, проживающие в Турции, так и турецкие компании. Тщательная проверка документов о праве собственности, особенно с привлечением профессиональной помощи, позволяет снизить сохраняющиеся правовые риски.
Хотя процесс покупки в целом следует стандартной схеме, включающей письма-предложения, договоры купли-продажи, внесение задатка и оплату остатка при передаче права собственности, некоторые условия могут варьироваться. Поэтому все договоры должны проверяться юристом. Обычно при подписании договора вносится задатка в размере 10–20 % от стоимости, а остаток подлежит уплате при передаче права собственности. Однако, особенно при покупке недвижимости на стадии строительства, принято осуществлять поэтапные платежи в соответствии с ходом строительства.
Нерезиденты, как правило, открывают счета в местных банках для облегчения процедуры покупки недвижимости. Основные способы оформления перехода права собственности — это сделка непосредственно между продавцом и покупателем, подача заявления о передаче права собственности в соответствующий земельный кадастр или оформление сделки при участии местного юриста. Сборы за переход права собственности, как правило, рассчитываются исходя из стоимости недвижимости или цены продажи, в зависимости от того, какая из этих сумм больше. По состоянию на октябрь 2022 года владельцы недвижимости освобождены от уплаты налога на прирост капитала.
Как и в случае с любой сделкой по приобретению недвижимости, покупка недвижимости на Северном Кипре израильтянами сопряжена с рядом рисков. Израильским покупателям следует определить наиболее значимые общие риски и степень своей уязвимости перед ними, а затем продумать способы их минимизации.
Далее перечислены три значимых фактора риска, каждый из которых напрямую касается трейдеров, работающих с недвижимостью на Северном Кипре, и косвенно связан с уникальной структурой рынка недвижимости Северного Кипра. Опасения, связанные с относительно небольшой глубиной рынка, в сочетании с тем фактом, что Северный Кипр не признан многими странами в качестве суверенного государства, указывают на необходимость для инвесторов уделять пристальное внимание ликвидности. Валютный риск, в частности риск, связанный с курсом лиры к кипрскому фунту, является ещё одной причиной для беспокойства большинства инвесторов, учитывая волатильность турецкой экономики. Широко распространенные сообщения о снижении цен на рынке недвижимости Северного Кипра также могут вызывать беспокойство у израильских покупателей.
Помимо потенциальных трудностей, возникающих на самом рынке недвижимости Северного Кипра, инвесторам не следует упускать из виду текущую инвестиционную конъюнктуру в Турции. Ожидается, что доходность рынка останется высокой, что открывает перспективные инвестиционные возможности. Как и в случае с любой спекулятивной сделкой, инвесторам следует действовать осторожно, учитывая геополитическую ситуацию и тщательно проверяя всю информацию, прежде чем принимать решение об инвестициях в недвижимость Северного Кипра. Стабильность нормативно-правовой базы также имеет первостепенное значение при долгосрочных сделках, которые могут принести доход только через несколько лет. Покупателям следует обратиться за консультацией к авторитетному консультанту или аналитической компании. Чтобы снизить потенциальный валютный риск, некоторые инвесторы могут предпочесть проводить сделки в турецких лирах или даже заключать договоры в евро. Другие могут выбрать поэтапную оплату с учетом соответствующих этапов, оплачивая стоимость в местной валюте на каждом этапе.
Эти семь факторов объясняют, почему израильтяне покупают недвижимость на Северном Кипре. Долгосрочная обоснованность таких решений опирается на совокупность политических, экономических, психологических и географических факторов. Для израильтян текущая рыночная конъюнктура открывает интересные возможности для инвестиций в недвижимость Северного Кипра, особенно в тех сегментах рынка, где наблюдается высокий спрос. Однако неопределённости, связанные с рынком недвижимости Северного Кипра, также требуют осторожности.
Северный Кипр — это последние остатки Османской империи в Европе. Здесь проживает многочисленное турецкоязычное мусульманское население, а сам остров расположен недалеко от южного побережья Турции и восточной Греции. Официальным языком является турецкий, а экономика острова основана на сельском хозяйстве, образовании и туризме. В последнее время растущий интерес со стороны как прямых, так и косвенных инвесторов вновь привлек внимание к Северному Кипру. Несмотря на эпидемию, в 2022 году этот прекрасный остров посетили более 20 000 туристов из Израиля, Палестины, США и Великобритании. Большинство из них потратили около 800 000 долларов на покупку недвижимости на Северном Кипре. Наиболее вескими причинами этой положительной тенденции роста являются благоприятные инвестиционные возможности, оккупация территории Турецкой Республикой Северного Кипра (ТРСК), недостаточная доходность инвестиций в Азии и на Ближнем Востоке, привлекательные налоговые ставки и либеральная визовая политика.
Почему современные жилые объекты обеспечивают более высокое качество жизни и инвестиционную ценность? Узнайте подробности здесь.
Преимущества владения недвижимостью на Северном Кипре: доступные цены, высокий доход от аренды, надежные инвестиции и средиземноморский образ жизни.
ESG-инвестирование — это не просто мимолетная тенденция; оно представляет собой фундаментальное изменение в том, как люди воспринимают как финансовый успех, так и этическую ответственность.
