دليل شامل لضرائب العقارات للمشترين الإسرائيليين في شمال قبرص: شرح لرسوم الطوابع، وضريبة الشراء، والرسوم القانونية، والإعفاءات.
Menu
إن توجيه الانتباه نحو سوق العقارات في شمال قبرص يكشف عن حركة كبيرة بين المشترين، حيث يُحرك الطلب بشكل أساسي المنتجات ذات الأسعار المنخفضة الموجهة للمستثمرين الذين يستهدفون سوق الإيجار. وفي «المستقبل غير البعيد»، يُتوقع أن تظهر فوائد قوانين الاتحاد الأوروبي والاستثمارات الجديدة مع تبلور المستقبل السياسي للمنطقة. أما في اليونان، فعلى الرغم من الارتفاعات الكبيرة في الأسعار، لا تزال العقارات خيارًا جذابًا بفضل الدخل الإيجاري المضمون الناتج عن السياحة، وكونها فئة أصول محمية من أشكال المضاربة الأخرى.
تتميز أسواق العقارات في شمال قبرص واليونان بمجموعة من الديناميكيات المترابطة بشكل وثيق. يحافظ الاقتصادان على علاقات تجارية وتبادلات سياحية، مما يؤثر على الأسواق بطريقة وثيقة الارتباط، وإن كانت بدرجات متفاوتة في بعض الأحيان. ويشير تحليل قوانين شراء العقارات إلى أن شمال قبرص لا يزال أكثر ملاءمة للمشترين مقارنة باليونان، مما ينصح بالاستثمار في العقارات ذات الإمكانات الإيجارية طويلة الأجل. ومع ذلك، ترتبط الملكية في شمال قبرص بحق الإقامة، مما يوفر خيارًا أكثر جاذبية للباحثين عن منازل لقضاء العطلات مقارنة بالمستثمرين في المنتجات المخصصة للتأجير فقط.
تؤثر قوانين الملكية العقارية على المشترين بطرق مختلفة في شمال قبرص واليونان. ففي شمال قبرص، يتمتع المستثمرون الأجانب بنفس الحقوق التي يتمتع بها المواطنون. جميع الأراضي في شمال قبرص مملوكة للدولة، التي تمنح عقود إيجار لضمان الإدارة السليمة للجزيرة. من الممكن شراء عقار بموجب سند ملكية تركي (الأراضي التاريخية التي تعود ملكيتها إلى القبارصة الأتراك) بعد الحصول على تصاريح من ”مجلس الوزراء“. ونظرًا لأن هذه الحالة لا تمثل شراءً مباشرًا للعقار، يجب على المشترين إجراء بحث عن العقار واستشارة محامٍ. علاوة على ذلك، فإن المشترين الذين يتقدمون بطلب لشراء عقار بموجب سند ملكية تركي يخاطرون بفقدان ودائعهم أثناء عملية تغيير سند الملكية. من ناحية أخرى، يحصل المشترون الذين يشترون عقارات بموجب سند ملكية يوناني على سندات ملكية تلقائية عند نقل الملكية. يمكن للمستثمرين أيضًا الحصول على جنسية شمال قبرص من خلال شراء عقار تبلغ قيمته 300,000 دولار أو أكثر، ويمكن تقديم الطلب بعد استلام سند الملكية.
في اليونان، تعد ملكية العقارات نظامًا متطورًا ويوفر أمانًا أكبر للمستثمرين. يحق للمشترين الأجانب شراء العقارات في البلاد. ومع ذلك، يجب على المستثمرين الأجانب الذين يشترون عقارات ذات مساحات صغيرة بالقرب من الحدود الحصول على إذن من السلطات المختصة. قد تستغرق عملية الإصدار بضعة أشهر. تمنح العقارات التي تزيد قيمتها عن 250,000 يورو تصريح إقامة، مما يسمح بالسفر داخل دول شنغن لمدة خمس سنوات. وبالتالي، يصبح ذلك أحد خيارات الاستثمار للحصول على الإقامة.
يتطلب تحليل الاستثمار في سوق العقارات في شمال قبرص واليونان فهم العوامل الاقتصادية المحددة للعائدات في كلتا المنطقتين. يرتبط النمو الاقتصادي بارتفاع قيمة العقارات، مما يشير إلى عائدات أعلى خلال فترات معدلات النمو التي تتجاوز المتوسط، وأداء أضعف خلال فترات الركود. ويؤدي قوة قطاع السياحة إلى زيادة الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل على حد سواء، مما يؤثر إيجابياً على العائدات. غالبًا ما يؤدي تدفق السياح الدوليين إلى زيادة الطلب على العقارات السكنية، خاصة خلال أشهر الذروة. ويمكن أن يكون لارتفاع التضخم آثار إيجابية وسلبية على حد سواء. فبيئة التضخم المرتفع تجذب الاستثمارات الأجنبية إلى العقارات، حيث غالبًا ما يشتري المستثمرون الأجانب في الأسواق التي تكون فيها العملة المحلية ضعيفة مقابل عملة بلدانهم. ولذلك، نادرًا ما تعكس حركة أسعار العقارات ظروف العرض والطلب الحقيقية. ويؤدي التضخم إلى تآكل أرباح المشاريع من الناحية الاسمية، مما يثير مخاوف من تجاوز التكاليف وتأخير اتخاذ القرارات. كما أن بيئة الإقراض لها تأثير مهم على الاستثمار العقاري في شمال قبرص مقارنة باليونان. يؤدي خفض أسعار الفائدة إلى انخفاض أقساط الرهن العقاري، مما يزيد من الطلب ويدفع الأسعار إلى الارتفاع.
وقد صرح البنك الوطني اليوناني بأن الطلب ظل عند مستويات عالية خلال عام 2022، لا سيما في سوق الإسكان المحلي. كما استمر الطلب من الجاليات المغتربة والمهاجرين من دول ثالثة والسياحة الأجنبية، على الرغم من الارتفاع الحاد في التكاليف الاقتصادية للملكية وقضاء العطلات في اليونان. ارتفع حجم معاملات العقارات السكنية في اليونان إلى مستويات قياسية بعد أن كان في حالة ركود خلال عام 2020. وفي عام 2022، ساهم الطلب المرتبط بالسياحة بشكل كبير في سوق العقارات المحلي، مما أثر بشكل أساسي على سوق الإيجارات قصيرة الأجل. وتنعكس الزيادة في الطلب على العقارات في الوجهات السياحية على أسعار إيجاراتها. ويتم تحقيق مكاسب رأس المال للمستثمرين الآن بشكل أساسي من خلال الإيجارات قصيرة الأجل بدلاً من ارتفاع الأسعار.
تظهر مقارنة جزئية بين سوق شمال قبرص وسوق اليونان ضمن قسم العقارات، وتركز على عوائد قيمة العقارات. ويشير مؤشر صادر عن السجل العقاري القبرصي إلى أن أسعار العقارات السكنية المعلن عنها في شمال قبرص لا تزال مستقرة؛ حيث سُجلت زيادة طفيفة في الربع الثالث من عام 2023. وبالمقارنة مع اليونان، حيث لا تزال الأسعار المعلن عنها في اتجاه صعودي، تبدو الحالة مختلفة على الفور. استنادًا إلى تقرير الأبحاث الاقتصادية الصادر عن بنك قبرص في نوفمبر 2022، انتعشت أسعار العقارات السكنية في اليونان بعد أزمة كوفيد، ومن المتوقع الآن أن تستمر في الارتفاع.
وعند النظر إلى الأسعار المعلن عنها للصفقات المبرمة، تبدو الصورة مختلفة قليلاً؛ حيث يُظهر التحليل الأعمق للزيادة وفقًا للدراسات تباطؤًا منذ الربع الأول من عام 2022. وبالنظر إلى حجم المعاملات العقارية السكنية التي أجراها المشترون وفقًا لإحصاءات البنك المركزي القبرصي، يتضح أن العدد الإجمالي للمعاملات قد بلغ ذروته ثم تحول إلى اتجاه سلبي؛ وتشير العوامل الموسمية إلى انخفاض منذ أوائل عام 2022. وعلى الصعيد التجاري، أدى الانخفاض الموسمي الطفيف في سعر المتر المربع إلى انخفاض القيم مقارنةً بالعام الماضي.
وتؤكد مقارنة عائدات الإيجار أن شمال قبرص تتمتع بمزايا تفضيلية. تبدو عائدات الإيجار منخفضة نسبيًا مقارنة بالدول المجاورة: «الدولة التي تسجل أدنى عائدات إيجار هي اليونان، بنسبة 2.4% فقط. أما في شمال قبرص، فغالبًا ما يتجاوز الطلب على الإيجار العرض من الشقق المعروضة للإيجار، حيث تتراوح العائدات بين 7% و15%، بمتوسط يبلغ 9.5%»، وفقًا لدليل الأعمال في شمال قبرص. ومن بين العوامل التي قد تدفع العائدات نظام تصاريح الدراسة والعمل المقدم للأجانب الذين يستثمرون في الاقتصاد، مما يساعد على توسيع سوق الإيجار بشكل أكبر والحفاظ على نمو الطلب؛ كما أن المكانة السياحية الدائمة لشمال قبرص تحافظ على ارتفاع الطلب على الإيجارات السنوية مقارنة بالعام السابق، فضلاً عن تدفق الزوار الذي يعزز قطاع الإيجارات السياحية قصيرة الأجل.
تشير الأدلة إلى أن عوائد الإيجار أفضل عمومًا في شمال قبرص منها في اليونان، كما هو موضح في الجدول 3. تقع تقديرات العائد النموذجية لشمال قبرص في عام 2023 ضمن نطاق يتراوح بين 5% و9%. تشمل العوامل الرئيسية الدافعة لإمكانية العائد القدرة على تحمل تكاليف منازل العطلات بالنسبة للطلب المحلي (الأسعار المنخفضة ومعدلات الفائدة المنخفضة)، وزيادة تدفقات السلع من المملكة المتحدة للمساعدة في تمويل الطلب الزائد منذ الجائحة، وغياب ضرائب رأس المال (بما في ذلك رسوم الدمغة) في أسواق الإيجار المعنية، والطلب السياحي القوي نسبياً على الإيجارات من أسواق رئيسية مثل المملكة المتحدة وتركيا وإسرائيل. ولا يُعتقد أن أحجام معاملات الإيجار في السنوات الأخيرة غير كافية لتبرير منحنى عائد قوي.
في اليونان، تكون تقديرات العائد النموذجية أقل بكثير حيث تتراوح بين 3 و5%. وتشمل العوامل الرئيسية الداعمة للعائد: وجود طلب إيجاري محلي كافٍ، وسوق سياحي متنوع يتمتع بقدرة نسبية على الصمود أمام الصدمات، وزيادات معتدلة في القيم والأسعار خلال السنوات الأخيرة دون أي مؤشرات على بلوغ ذروة حديثة، ونظام مصرفي سليم، وبنية تحتية قوية، والقرب من المستخدمين الرئيسيين من المستثمرين. وترتبط المخاطر الرئيسية على عائد الإيجار بزيادة ضرائب رأس المال وتوازن العرض والطلب الأكثر عدم يقينًا في المواقع الاستثمارية الرئيسية.
في اليونان، يستفيد مشترو العقارات الأجانب من قواعد الإعفاء من التأشيرة والإقامة. وقد أدى الإلغاء الأخير لشرط الإقامة بالنسبة لـأفضل استثمار عقاري في أوروبا الذي تزيد قيمته عن 250,000 يورو إلى زيادة الطلب من المواطنين الصينيين الذين يسعون إلى دخول دول منطقة شنغن. على الرغم من الارتفاع الكبير في حجم الاستثمارات في اليونان، فإن الكثيرين لا يقومون بهذا الاستثمار من أجل ارتفاع قيمة رأس المال أو دخل الإيجار أو لأغراض قضاء العطلات، بل من أجل الإقامة والعبور إلى دول أوروبية أخرى. ولم تسهم التأشيرات المؤقتة الممنوحة لـالاستثمار العقاري في منطقة البحر الأبيض المتوسط الذي تقل قيمته عن 250,000 يورو في جذب أفضل الاستثمارات العقارية في أوروبا للأجانب، حيث إن هذا المبلغ لا يكفي تقريبًا للحصول على سكن مناسب داخل المناطق الحضرية الكبرى والأكثر جاذبية.
على العكس من ذلك، سمحت شمال قبرص لما يقرب من 6,500 أجنبي بالتقدم بطلب للحصول على جنسية الجمهورية التركية خلال العقد الماضي، وتمنح تصاريح إقامة مقابل استثمار عقاري في منطقة البحر الأبيض المتوسط بقيمة 100,000 يورو. ولا شك أن هذا يعزز الطلب على الاستثمارات في السنوات الأخيرة. ويقوم المستثمرون القادمون بشكل رئيسي من تركيا والمملكة المتحدة والشرق الأوسط بشراء عقارات في شمال قبرص بهدف زيادة قيمة رأس المال، أو لقضاء العطلات، أو للحصول على دخل من الإيجار، بينما يستفيد المواطنون الأتراك من أقل العوائق التنظيمية.
تترافق أسواق العقارات دائمًا مع عامل مخاطرة بغض النظر عن المكان الذي يستثمر فيه المرء. إن المجتمع المتماسك في شمال قبرص وانخفاض معدل مشاركة المستثمرين بشكل عام (إلى جانب قوانين العقارات) يجعلان أي استثمار أقل مخاطرة مقارنة باليونان، لكنه لا يخلو من المخاطر. وفيما يلي بعض المتغيرات المؤثرة.
في كل من شمال قبرص واليونان، قد يستغرق بيع العقارات أو تأجيرها وقتًا أطول مما يتوقعه المرء. لا تزال الجمهورية التركية لشمال قبرص اقتصادًا معزولًا، حيث يمنع الوضع السياسي للبلاد تدفق الاستثمارات الأجنبية المباشرة. وحتى مع وجود بعض المستثمرين الأجانب الذين يتطلعون إلى شراء العقارات في شمال قبرص، يظل الطلب ضعيفًا مقارنةً باليونان. لذلك، إذا كان المرء يخطط للاستثمار في عقار يُباع في الجانب القبرصي التركي، فإن الأمر يتطلب بعض التبصر الدقيق للتأكد من إمكانية بيع العقار أو تأجيره بسهولة خلال فترة زمنية معينة دون متاعب كبيرة، خاصةً إذا كان المرء بحاجة إلى النقد فورًا لأي سبب من الأسباب. ومن الحكمة استشارة مستشار عقاري متمرس مسبقًا بناءً على المشروع المحدد ونوع أفضل استثمار عقاري في أوروبا المعني.
لا يزال سوق العقارات مستقرًا على الرغم من الطلب القوي في الشمال. يتعين على المستثمرين التحلي بمزيد من الصبر، خاصةً عند اللجوء إلى التمويل الداخلي. لا يُسمح للبنوك ومؤسسات الإقراض بإقراض الطلاب الذين حصلوا على تصريح إقامة لأغراض الدراسة. ونظرًا لوجود أكثر من 100 مطور عقاري مرخص، فإن إجراء العناية الواجبة الأساسية خلال مرحلة الشراء أمر لا بد منه. يجب إجراء فحوصات لملكية العقار، لا سيما ما إذا كان قد تم تغيير استخدام الأرض من زراعي إلى سكني؛ وما إذا كان العقار حاصلاً على موافقة التخطيط؛ وما إذا كانت هناك أي ديون مستحقة. كما يجب التحقق من الضمان المقدم على العقار، خاصةً إذا كان يتم شراؤه على المخطط. وإذا كان العقار مؤجراً، فيجب ذكر العائد الإيجاري المحتمل بوضوح في المواد التسويقية.
لا تزال شمال قبرص تحت الاحتلال العسكري التركي، مما قد يعرض حاملي العقارات على المدى الطويل لمخاطر سياسية. ومع ذلك، وعلى الرغم من التصعيدات الأخيرة، تعافت قيم العقارات بسرعة، مما يشير إلى مرونتها في مواجهة التوترات الحدودية؛ كما ازدهرت العقارات المخصصة للإيجار قصير الأجل، وجذبت اهتمامًا أجنبيًا كبيرًا. وينبع تفضيل العقارات في شمال قبرص على أدوات الاستثمار الأخرى من النقص الملحوظ في قنوات الاستثمار البديلة في المنطقة.
في اليونان، أدت مخاوف المستثمرين بشأن السيولة واحتمال انخفاض قيمة العملة في أوقات الهشاشة السياسية إلى اعتماد سياسات محددة تركز على جذب رأس المال من خارج الاتحاد الأوروبي، سواء في قطاع العقارات أو في القطاعات الأخرى. وقد أدت الطبيعة قصيرة الأجل للعقارات كأداة استثمارية إلى زيادة عدد الزيارات من قبل المستثمرين المحتملين، الذين غالبًا ما يستغلون الإقامات القصيرة لجمع معلومات حول التطورات المستقبلية في السوق. وقد أثر الصراع المستمر في أوكرانيا بشكل إيجابي على الطلب على العقارات في بعض المناطق الساحلية.
توجد تباينات حادة بين شمال قبرص واليونان – اقتصاد خارج منطقة اليورو مقابل اقتصاد داخلها، ومنطقة ذات اقتصاد نامٍ مقابل منطقة ذات اقتصاد متقدم، وسوق عقاري يجذب المستثمرين الأجانب بشكل أساسي مقابل سوق يغلب فيه المشترون من المواطنين المحليين. تُعرّض شمال قبرص المستثمرين لمخاطر العملة – وهو مصدر قلق محتمل لأولئك الذين يدخلون أسواق العقارات بالليرة التركية – بينما تُعرّض اليونان المستثمرين لتقلبات العملة مع اليورو. يمكن أن تؤثر الاعتبارات المتعلقة بالعملة على العوائد خلال فترتي الاحتفاظ بالعقار وبيعه. قد يرغب المستثمرون الذين يمتلكون محافظ استثمارية مقومة باليورو في تجنب الدخول في استثمارات مقومة بالليرة التركية إذا توقعوا انخفاضًا طويل الأمد في قيمة الليرة التركية مقابل اليورو.
تعد سيولة السوق جانبًا آخر من جوانب المخاطر. فأسواق العقارات التي تشهد مبيعات سريعة – والتي تتميز بارتفاع الطلب أو انخفاض العرض أو كليهما – تنطوي على مخاطر أكبر من تلك التي يتجاوز فيها الطلب العرض، لكن أحجام المبيعات تعكس توازنًا متطورًا بين العرض والطلب. ومن المرجح أن تؤدي التطورات السياسية التي تعزز التوصل إلى حل لمشكلة قبرص إلى تسريع عودة قيم العقارات في شمال قبرص إلى اتجاهها طويل الأجل باليورو، وبالتالي ترسيخ مكانة المنطقة بين عشية وضحاها كسوق عقاري يشهد انتعاشًا قويًّا. وعلى العكس من ذلك، ساهمت التحديات التنظيمية في اليونان في ركود سوق العقارات في بعض المناطق الشهيرة، ولا سيما أثينا. وتفاقم خطر العملة عندما انكمش الاقتصاد اليوناني بعمق في ظل الركود الذي شهدته منطقة اليورو، في وقت تأثر فيه العائد على اليورو سلبًا بتدفقات رأس المال إلى الأصول المقومة بالدولار الأمريكي.
كما تظهر إشارات إيجابية للنمو المستقبلي عند النظر إلى التوقعات طويلة الأجل للمنطقتين. أما بالنسبة لشمال قبرص، فقد اتسمت العلاقات بين جمهورية شمال قبرص التركية وقبرص – تركيا بالتوتر السياسي لفترة طويلة. ومع ذلك، أظهرت التفاعلات الأخيرة بين البلدين استعدادًا لاتخاذ خطوات إيجابية وتوفير إطار للمفاوضات. ويُعتقد أن هناك ضوءًا في نهاية النفق لهذه العلاقات. لذلك، فإن توحيد قبرص سيوفر أيضًا مستوى معينًا من الأمان لـأفضل استثمار عقاري في أوروبا، وسيؤثر إيجابيًا على عوائد العقارات في شمال قبرص وأسعارها.
أما في اليونان، فقد عوضت السنوات التي تلت أزمة الائتمان التي سادت بين عامي 2010 و2016 ما فات مستثمري العقارات خلال تلك الفترة. وقد أدى تحول اهتمام المشترين الأجانب الأثرياء من الفيلات الفاخرة الباهظة إلى خيارات أكثر معقولية تتراوح أسعارها بين مليون و3 ملايين يورو إلى ارتفاع الطلب. وتؤكد مؤشرات السوق أن الانتعاش جارٍ. فقد أفادت الهيئة الإحصائية اليونانية مؤخرًا أن ارتفاع أسعار المساكن تجاوز 10 في المائة على أساس سنوي، وأن الفنادق تشهد إقبالًا كبيرًا، وبدأت شركات الطيران الاقتصادي في تسيير رحلات إلى وجهات جديدة، وتستمر معدلات البطالة في الانخفاض، ومن المتوقع أن يعود الناتج المحلي الإجمالي إلى قوته الكاملة في عام 2022، بعد أن تأثر بشدة بتداعيات جائحة كوفيد-19.
هناك موقعان يتمتعان بمؤشرات جيدة لـعائد الاستثمار في العقارات بشمال قبرص، وهما فاماغوستا وكيرينيا. يشهد الاقتصاد السياحي في شمال قبرص انتعاشًا سريعًا. في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2023، زاد عدد السياح الوافدين بنسبة 24% مقارنة بعام 2022، الذي كان قد سجل رقماً قياسياً بالفعل. وبلغت معدلات الإشغال في فنادق الجزيرة 70% خلال موسم الصيف، بارتفاع عن نسبة 48% المسجلة في عام 2022. ومن المتوقع أن تستفيد كلتا المدينتين من الثقة المتزايدة في قطاع السياحة نتيجة للارتفاع المتوقع في أعداد الزوار.
تتمتع فاماغوستا بأعلى عائدات إيجارية، حيث بلغ متوسطها 6.2% في عام 2023 وفقًا لموقع Property Turkey. وقد ارتفعت الأسعار لتصل الآن إلى متوسط 662 يورو للمتر المربع، وهو معدل منخفض نسبيًا بالنظر إلى جودة العقارات المتوفرة في السوق. وتسجل فاماغوستا أكبر عدد من المعاملات حتى الآن؛ وتتم معظمها على شقق سكنية ويتم بيعها في الغالب على المخطط. تسجل كيرينيا أكبر عدد من المعاملات في فئة المدن الساحلية؛ ويُعزى متوسط عائدها البالغ 5% بشكل رئيسي إلى الطلب الكبير من بريطانيا. وقد ارتفعت الأسعار إلى 2,197 يورو للمتر المربع خلال النصف الأول من عام 2023، وهو ما يمثل قفزة بنسبة 65.1% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق.
تقع المناطق والأسواق في اليونان التي توفر عوائد موثوقة عادةً في الجزر المشمسة والمناطق الساحلية التي يرتادها السياح الأوروبيون، بدءًا من جزر سيكلاديس مرورًا بساحل البيلوبونيز وصولًا إلى كاساندرا في خالكيديكي. وينطبق الأمر نفسه، على سبيل المثال، على المناطق الواقعة خارج المدن مثل رودس وتيسالونيكي. أما في المناطق الداخلية، تشهد أثينا وتيسالونيكي، حيث أسعار الشراء منخفضة مقارنة بدخل الإيجار، ارتفاعًا في الطلب أيضًا. تستمد الاستثمارات في المدن الكبرى زخمها بشكل أساسي من سوق الإيجارات قصيرة الأجل. ارتفعت أسعار العقارات في وسط أثينا بنسبة 93% منذ عام 2017، لكن هذا السوق لا يزال يوفر عوائد تتجاوز 5%. ويحظى الاستثمار العقاري في اليونان في قطاع السياحة المحلية بدعم من استئناف أثينا لرحلاتها المباشرة إلى وجهات في جنوب شرق آسيا وأستراليا خلال عام 2023.
يفتقر سوق العقارات اليوناني إلى الزخم الصعودي الحاد الذي يتمتع به جاره الشمالي، لكنه لا يزال يوفر فرصًا ملحوظة. لم يعد موسم السفر يقتصر على فصل الصيف، مما يقلل من تأثير الإيجارات قصيرة الأجل على العائدات، في حين يجري تطوير السياحة في جزر أخرى. كما تتوفر خيارات العملة للمتسوقين في الأسواق الشعبية. ومع ذلك، ينبغي موازنة النمو المتوقع في الأسعار بعناية مع تكاليف الدخول إلى الاستثمار العقاري في اليونان.
من الضروري حساب تأثير الضرائب المفروضة على دخل الإيجار، وأرباح رأس المال، وثروة العقارات، أو رسوم نقل الملكية، على العائدات النهائية للاستثمار في شمال قبرص أو اليونان. ففي اليونان، تفرض قيود الميزانية دفع ضريبة باهظة بنسبة 40% على دخل الإيجار. وعندما تعود قيم العقارات إلى النمو المستدام، ستخضع أرباح بيع رأس المال أيضًا لضريبة بنسبة 20%. الاستثمار العقاري في منطقة البحر الأبيض المتوسط لا يعرف سوى شكلين آخرين من الضرائب، وهما ضريبة ثروة سنوية صغيرة تستند إلى القيمة التقديرية للعقار، وتُفرض بمعدل تصاعدي يتراوح بين 0.25% و1.50%، وضريبة نقل ملكية متواضعة على قيمة العقارات وقت الشراء. ويبدو أن الضرائب على دخل الإيجار وأرباح رأس المال في شمال قبرص منخفضة نسبيًا.
وعندما يحصل مستثمر عقاري على دخل إيجار خاضع للضريبة في بلد إقامته، قد يبدو الإعفاء من ضريبة دخل الإيجار في قبرص، للوهلة الأولى، ذا فائدة ضئيلة؛ فإذا لم يكن المستثمر موجودًا في قبرص لفترة طويلة، فإن وضع «غير المقيم» يعني فرض ضريبة أعلى على أي دخل إيجار. ومع ذلك، إذا كان المصطاف يخطط لاستخدام العقار بشكل متكرر، ربما خلال ذروة موسم الصيف، ثم تأجيره لبقية العام، فقد يكون من المفيد التقدم بطلب للحصول على وضع غير المقيم ودفع العبء الضريبي المرتبط به بدلاً من تحمل معدلات ضريبية أعلى على دخل الإيجار في حين يخضع للضريبة بصفته مقيمًا. وفوق كل شيء، فإن الإعفاء الضريبي على أرباح رأس المال التي يحققها مالك عقار غير مقيم في قبرص يعني أن شمال قبرص تبدو، من الناحية النسبية، موقعًا جذابًا لامتلاك محفظة عقارية دولية.
في شمال قبرص، يتلقى المستثمرون دخل الإيجار بالليرة التركية ويخضعون لمستويين من الضرائب. فهم يدفعون ضريبة بنسبة 10% على صافي أرباحهم من الإيجار (دخل الإيجار بعد خصم المصاريف). وإذا باع المستثمر العقار، فإنه يدفع ضريبة أرباح رأس المال (CGT) بنسبة 20% على ربح رأس المال، الذي يُعرَّف هنا بأنه سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء وأي مصاريف مرتبطة بشراء العقار أو التصرف فيه (مثل رسوم الدمغة ورسوم التسجيل اللازمة للحصول على الملكية). بالنسبة لمواطني المملكة المتحدة، فإن وجود معاهدة لتجنب الازدواج الضريبي (DTT) مع تركيا يعني أنهم لا يدفعون ضريبة الدخل على إيرادات الإيجار أو ضريبة أرباح رأس المال في تركيا، بل يدفعونها في وطنهم فقط. ويُذكر أن الإعفاء التركي من ضريبة أرباح رأس المال وضريبة الميراث على عمليات نقل ملكية العقارات يشجع الاستثمار. ولا تُفرض الضرائب المحلية وضرائب العقارات على الأراضي غير المملوكة للمواطنين المحليين، مما يؤثر على أقل من 2% من المشترين الأجانب. ومع ذلك، يحذر المحاسبون القانونيون المعتمدون (CPAs) من أن تكاليف الرهن العقاري والسداد المبكر للقروض قد لا تظهر كمصروفات لأغراض ضريبة الدخل في المملكة المتحدة، وينصحون بضمان إسناد التكاليف إلى السنوات الضريبية ذات الصلة.
في اليونان، يدفع مالكو العقارات ضريبة على دخل الإيجار بمعدلات تبلغ 15% للإيجار الذي يصل إلى 12,000 يورو، و35% للإيجار الإضافي الذي يتجاوز هذا الحد، و45% على الإيجار الذي يتجاوز 35,000 يورو. ويُطبق إعفاء على أي دخل آخر يقل عن 12,000 يورو، مع إضافة 1,000 يورو للأفراد غير المتزوجين في اليونان الذين يمتلكون عقارات في الخارج. تفرض اليونان ضريبة بنسبة 15% على العقارات التي يتم تداولها من قبل غير المقيمين الذين لا يقيمون لأكثر من 183 يومًا في السنة. وقد يُفرض عليهم أيضًا ضريبة على التركة على العقارات التي تزيد قيمتها عن عتبة 1.5 مليون يورو اعتبارًا من 1 يناير 2019. يجب على المواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي المتقدمين للحصول على تأشيرات الاستثمار العقاري في اليونان استثمار ما يزيد عن 250,000 يورو، كما يجب على الأجانب الحصول على تصاريح إقامة إذا كانوا يعيشون أو يدرسون أو يعملون في اليونان لفترة تتجاوز 90 يومًا.
يخضع مستثمرو العقارات في كل من شمال قبرص واليونان للضريبة على دخل الإيجار، والأرباح الناتجة عن العقارات الاستثمارية، والضرائب على الثروة أو نقل ملكية العقارات. في شمال قبرص، يخضع صافي دخل الإيجار لمعدلات ضريبية تصاعدية تتراوح بين 15% و30%. ومع ذلك، لا تُفرض ضريبة على أرباح العقارات إلا في حالة البيع، وإن كان ذلك بمعدل 20% على الأرباح بعد خصم سعر الشراء وأي تكاليف بيع. بالإضافة إلى ذلك، يخضع مالكو العقارات التي تزيد قيمتها عن 100,000 جنيه إسترليني لضريبة سنوية قدرها 70 جنيهًا إسترلينيًا. وفي اليونان، يخضع دخل الإيجار أيضًا للضريبة على أساس تصاعدي، بمعدلات تبلغ 15% أو 35% أو 45% حسب شريحة الدخل.
هناك عدد من الخطوات التي يمكن أن تساعد في إدارة الضرائب بكفاءة عند الاستثمار في شمال قبرص وكذلك في اليونان. يجب على المستثمرين التأكد دائمًا من أهليتهم للمطالبة بالإعفاء العقاري من التزام ضريبة أرباح رأس المال في المملكة المتحدة قبل بيع أي عقار في أي من الموقعين. قد يرغب المستثمرون أيضًا في النظر في نقل ملكية العقار إلى شركة، لتحقيق الإعفاء الضريبي على العقار خلال حياة المالك. كما يُعد إعادة تقييم وتقدير الإعفاء الضريبي عن الخسائر التي يمكن تعويضها من أرباح رأس المال المستقبلية أمرًا حكيماً قبل البيع، حيث إن عدم القيام بذلك قد يؤدي إلى فاتورة ضريبية إجمالية أعلى مما هو مطلوب.
غالبًا ما يكون شراء العقارات عملية بالغة التعقيد، لذا فإلى جانب تحديد المواقع الاستثمارية ذات الإمكانات الواعدة، من الضروري أيضًا أن يكون لدى المستثمرين خطة محددة بوضوح حول كيفية تنفيذ استثماراتهم. وبطبيعة الحال، سيرغب المستثمرون في اتباع عملية تدقيق مدروسة بعناية لتخفيف المخاطر التي ينطوي عليها الشراء. كما يجب النظر إلى المزايا المرتبطة بشراء العقارات السكنية في اليونان أو شمال قبرص — أو كليهما — باعتبارها محفظة استثمارية شاملة يتم مراقبتها بانتظام وتعديلها حسب الضرورة.
توضح الخطوات التالية خطة عملية للاستثمار العقاري في منطقة البحر الأبيض المتوسط. ويتمثل المجال الأول الذي يجب الاهتمام به في إجراءات العناية الواجبة، التي تتطلب التحقق الشامل من سند الملكية والملكية القانونية، والتأكد من أن المشتري يمكنه الحصول على حق الملكية المطلقة، والتحقق من أن الأطراف المشاركة في عملية البيع معترف بها، وأن لوائح التخطيط تسمح بالشراء. تساعد هذه الفحوصات على ضمان إتمام عملية الشراء دون أي تعقيدات تتعلق بالملكية الشرعية، لكنها ليست شاملة بأي حال من الأحوال، خاصةً فيما يتعلق بشراء المباني الجديدة، حيث يُعد إجراء العناية الواجبة بشأن المطور أولوية. يُنصح المشترون المحتملون المهتمون بالعقارات الاستثمارية المخصصة للتأجير بطلب نسخة من عقد الإيجار المقترح وعرضها على مستشار قانوني لمراجعتها لضمان الامتثال للوائح المحلية.
في شمال قبرص، ينبغي أن يبدأ نهج الاستثمار العقاري في منطقة البحر الأبيض المتوسط بالتحقق من سند ملكية العقار. وتكتسي هذه الخطوة أهمية قصوى بالنظر إلى السياق التاريخي لملكية العقارات في المنطقة، لا سيما في ضوء الخلافات المحيطة بالملكية الأصلية لهذه العقارات. ويمكن أن يؤدي إجراء بحث في سجلات الأراضي التابعة لجمهورية شمال قبرص التركية إلى تحديد المشكلات المحتملة. ومن الناحية التنظيمية، وبما أن شمال قبرص يخضع للقانون التركي، يُنصح أيضًا بالتحقق من أي مشكلات تنظيمية محتملة مع تركيا. يجب أن يسبق أي استثمار في عقار طورته شركة ما إجراء تدقيق دقيق بشأن ذلك المطور للتأكد من حصوله على جميع التراخيص اللازمة وأن له سجلاً حافلاً في إنجاز المشاريع.
ويجب أن يستلزم الاستثمار في عقار مؤجر تقييم المدة المتبقية من عقد الإيجار، وربما سمعة المالك في توفير إدارة جيدة للعقار ومحيطه. في اليونان، يجب أن تشمل عمليات التحقق تقييمًا لسيولة سوق العقارات المحلي لضمان إمكانية إعادة البيع في الإطار الزمني المطلوب وبسعر البيع المتوقع. ومن المهم أيضًا التحقق مما إذا كان الاستثمار العقاري في شمال قبرص مقابل اليونان قد يتأثر سلبًا بالتغيرات في لوائح الصحة والسلامة (مثل ارتفاع تكاليف التأمين)، أو التشريعات البيئية (مثل القيود المفروضة على استخدام العقار من قبل أطراف أخرى)، أو إدراج العقار في سجل التراث.
لبناء محفظة فعالة عبر الأسواق، قم بتخصيص حوالي 80% بشكل ثابت لليونان — عبر المدن الكبرى مثل أثينا، ثيسالونيكي، وليماسول وصولاً إلى المدن الساحلية في كريت، رودس، وكورفو — مع الاحتفاظ بـ 20% للمناطق ذات العائد المرتفع في شمال قبرص. وينبغي أن تركز المراقبة على التطورات الجيوسياسية التي تؤثر على المناطق الساحلية في البر الرئيسي اليوناني؛ فإذا بدت هذه المناطق أقل خطورة في أي وقت، فقد يبرر ذلك تعديل نسبة التخصيص لصالح شمال قبرص بالزيادة.
تتضمن الاستراتيجية السليمة الاحتفاظ بمعظم الاستثمارات العقارية في اليونان في عقارات مؤجرة لفترات طويلة، ثم استخدامها بشكل دوري لقضاء العطلات الشخصية لزيادة صافي عائد الاستثمار بشكل أكبر. أما بالنسبة لحصة شمال قبرص، فإن المشتريات التي تتراوح قيمتها بين 150,000 و500,000 دولار تجذب عادةً المشترين الباحثين عن نمط حياة معين، حيث تتمتع هذه العقارات بإمكانية جيدة لزيادة قيمة رأس المال وتتيح الإقامة لمدة ستة أسابيع تقريبًا في السنة، مما يتيح عائد إيجار بنسبة 5–10%. ومن شأن تبني هذه الخطة أن يحقق أقصى عائد ممكن من العقارات عبر الحدود.
يواجه المستثمرون الراغبون في الاستثمار العقاري في منطقة البحر الأبيض المتوسط في شمال قبرص واليونان مزايا وعيوبًا مختلفة. فالاضطرابات السياسية المستمرة في شمال قبرص والتدابير التقييدية المرتبطة بقوانينها العقارية تضع عوائق كافية أمام العوائد من تلك المنطقة، مما يجعل اليونان — ولا سيما جزرها — خيارًا منافسًا كمنطقة استثمارية بديلة.
بشكل عام، يُتوقع أن تحقق الاستثمارات في العقارات المخصصة للتأجير في شمال قبرص عوائد أكثر جاذبية مقارنة بالعقارات المماثلة في اليونان على المدى المتوسط. وتشير الدلائل إلى مسارات سياسية واقتصادية متباينة، تنعكس في أسعار العقارات. ومع ذلك، تظل اليونان خيارًا ثانويًا جذابًا يمكن أن يحقق عوائد مفيدة، وإن كانت أقل، مع جهد ومخاطر أقل، خلال فترة زمنية قصيرة مماثلة.
دليل شامل لضرائب العقارات للمشترين الإسرائيليين في شمال قبرص: شرح لرسوم الطوابع، وضريبة الشراء، والرسوم القانونية، والإعفاءات.
تعرّف على المناطق في شمال قبرص حيث يمكنك العيش في وئام مع الطبيعة. مسارات للعيش الهادئ في كيرينيا، كارباز، ليفكي، وإسكيلي.
اكتشف مشاريع المعيشة الذكية والمستدامة والعصرية لشركة نورثرن لاند من خلال نهجها المبتكر لمفهوم المعيشة المستقبلية.
