يمكن أن تتسبب الشكوك السياسية والأحداث العالمية والتغيرات الاقتصادية في حدوث تحولات مفاجئة في أسعار الأصول، مما يجعل من الصعب التنبؤ بالنتائج قصيرة الأجل.
Menu
تتألف الضرائب المفروضة على مشتري العقارات الإسرائيليين الراغبين في شراء عقارات في شمال قبرص عادةً من مصاريف رئيسية (مثل رسوم التسجيل العقاري وضريبة الشراء) وتكاليف أخرى مرتبطة بها (مثل الرسوم القانونية ورسوم التوصيل). وتختلف النسب والمبالغ باختلاف السياسة الضريبية المحلية، وقواعد ملكية العقارات لغير المقيمين وغير المواطنين، ووضع إقامة المشتري.
تتمتع شمال قبرص بنظام ضرائب عقارية متطور نسبيًا، يعمل بشكل رئيسي على المستوى المحلي. يخضع سكان شمال قبرص للضرائب بناءً على وضع إقامتهم. أما المشترون الأجانب الذين يشترون عقارات، فيخضعون عمومًا للضرائب الرئيسية التالية: رسوم الطوابع، وضريبة شراء العقار، وضريبة الأملاك، التي تُطبق فقط على المشترين الذين يصبحون مقيمين في شمال قبرص. هذه الضرائب مستقلة عن النباتات والحيوانات المحلية أو التركية. يُنصح المشترون باستشارة محاميهم بشأن التزاماتهم الضريبية المحددة، إذ قد تُفرض ضرائب إضافية حسب الحالة.
تُطبق رسوم الطوابع المحلية على كل من القبارصة الأتراك والأجانب الذين يشترون عقارات في شمال قبرص. تُحسب الرسوم على السعر الإجمالي للعقار كما هو مُبين في عقد الشراء. يجب سداد الرسوم خلال ثلاثين يومًا من توقيع العقد، ويمكن دفعها في مكتب الضرائب دون الحاجة إلى بنك مُحدد. تُعد التكاليف القانونية جزءًا أساسيًا من عملية شراء العقار، ويجب حسابها وأخذها في الاعتبار إلى جانب الضرائب المذكورة سابقًا. تختلف التكاليف القانونية باختلاف العقار والمحامي ونوع الخدمات التي سيقدمها. يتم إدراج الضرائب والمصروفات والرسوم المتعلقة بشراء عقار في شمال قبرص في قسم منفصل.
لإتمام عمليات الشراء، ينبغي على المشترين الإسرائيليين الاستعداد لثلاث ضرائب رئيسية: رسوم التسجيل العقاري، وضريبة شراء العقار لمرة واحدة، والرسوم القانونية المنصوص عليها في القانون القبرصي. من الناحية القانونية، يجب تسوية هذه الضرائب قبل تسجيل العقار باسم المشتري، وعادةً ما يتم ذلك خلال 21 يومًا، وإلا سيواجه المشتري غرامة ورسومًا إضافية. تُفرض ضرائب إضافية (مثل ضريبة القيمة المضافة وضريبة العقارات السنوية) أثناء فترة التملك، ولكنها تخضع لإجراءات مختلفة.
تحدد اتفاقيات البيع المبالغ المحسوبة لهذه الضرائب، والتي يجب على المشترين دفعها لممثليهم القانونيين. لذلك، يجب على الطرفين الاتفاق على كيفية تأثير هذه التكاليف على السعر الإجمالي، ومسؤولية المشتري عن أي دفعات زائدة، وما إذا كان سيتم تأجيل التسوية النهائية لحين إصدار فواتير الضرائب. عند توقيع العقد، يتسلم البائع عادةً رسوم التسجيل العقاري (نسبة مئوية من القيمة المحددة في الاتفاقية) و20% من إجمالي الرسوم القانونية. أما باقي الرسوم، فيتم دفعها لاحقًا، أو تأمينها عبر ضمان بنكي أو حساب ضمان. إذا كان المشترون يخططون للتمويل، يُنصح بتقييم جميع الرسوم الأولية فورًا.
يُطبق على المعاملات العقارية التي يجريها مواطنون إسرائيليون في شمال قبرص معدل رسوم طوابع ثابت يبلغ 0.5% من سعر الشراء أو القيمة السوقية للعقار، أيهما أعلى. ويجب سداد هذه الرسوم في غضون 21 يومًا من توقيع عقد البيع. يقوم المشتري بدفع رسوم الدمغة على العقد إلى مكتب الدمغة في شمال قبرص. وبعد توقيع العقد ودفع رسوم الدمغة، تُرسل نسخة واحدة إلى وزارة الداخلية لإتمام إجراءات الهجرة ذات الصلة.
لا يدفع المواطنون الإسرائيليون أي رسوم جمركية عند استيراد البضائع إلى شمال قبرص.
تخضع رسوم الدمغة المفروضة على مشتريات العقارات في شمال قبرص من قبل المشترين الإسرائيليين لهذه المعدلات التصاعدية:
– 0% للمشتريات التي تقل قيمتها عن 150,000 يورو؛
– 0.5% على الـ 150,000 يورو التالية؛
– 1% على الـ 150,000 يورو التالية؛
– 1.5% على الجزء الذي يتجاوز 450,000 يورو.
يجب سداد رسوم الدمغة في غضون 21 يومًا من توقيع عقد البيع. وفي معظم الصفقات، يقوم البائع بدفع الرسوم باسم المشتري، وعادةً ما يُصاغ عقد الشراء بحيث يسمح باسترداد هذا المبلغ من البائع. ويقوم محامي المشتري بتقديم طلب إلى السلطات الضريبية للحصول على فاتورة بالرسوم المتفق عليها، والتي تُسدد دفعة واحدة منسقة.
يجب سداد رسوم الدمغة في غضون 21 يومًا من تاريخ توقيع الاتفاقية النهائية. ويتم السداد في أي بنك في شمال قبرص. وفي حالة عدم السداد خلال فترة الـ 21 يومًا، يتعرض المشتري لغرامة تُدفع بالإضافة إلى مبلغ رسوم الدمغة.
ترد في القسمين 2.1 و2.2 إرشادات إضافية بشأن ضريبة الدمغة في شمال قبرص، بما في ذلك المعدلات الحالية وكيفية تفاعلها مع الضرائب الأخرى.
تمثل التكاليف القانونية لشراء العقارات في شمال قبرص ما بين 3 إلى 4% من السعر الإجمالي، بالإضافة إلى ضريبة الشراء. وعادةً ما يتحمل المشتري هذه التكاليف. ويبدأ سداد الرسوم القانونية والمصاريف ذات الصلة مع توقيع اتفاقية البيع الأولية ويستمر حتى نقل سند الملكية. وفي حالة إعادة البيع، لا تُفرض رسوم على نقل سند الملكية. وتُفرض رسوم إضافية عندما يكون التأمين ضد الحرائق (Bruser) وفحص المبنى وعقد صيانة حمامات السباحة مطلوبين. وقد تترتب تكاليف على خدمات أخرى، مثل الحصول على قرض عقاري. وأخيرًا، يجب على مشتري العقارات مراعاة ضريبة T.A.C. (إشعار تقييم الضريبة).
إلى جانب الرسوم القانونية، يجب أخذ المصاريف الأخرى في الحسبان عند شراء عقار في شمال قبرص. يخضع عقد الشراء لضريبة طوابع بنسبة 0.5٪. تبلغ رسوم المحاسبة حوالي 500 يورو، كما يتم دفع رسوم توثيق تبلغ حوالي 10092 يورو لإصدار تصريح إقامة للمالك المزمع والزوج/الزوجة والأطفال حتى سن 18 عامًا. تستغرق معالجة تصريح الإقامة من يوم واحد إلى بضعة أيام. تبلغ رسوم التقييم 1 يورو لكل 1,000 يورو من سعر العقار. ويتم دفع ضريبة الرهن العقاري، عند الضرورة، بمعدل 0.5%.
تختلف الرسوم القانونية لشراء العقارات في شمال قبرص وفقًا للممثل القانوني المختار، ومدى تعقيد الصفقة، وما إذا كانت تتضمن خدمات إضافية، مثل الحصول على الجنسية أو الإقامة. في المتوسط، عادةً ما يبلغ إجمالي الرسوم القانونية في صفقة عقارية ما بين 3% و5% من سعر العقار. يجب الانتباه جيدًا إلى هذه التكاليف، حيث غالبًا ما يتم تجاهلها، ولا يتم تضمينها في الإفصاحات الإجمالية عن سعر الشراء الواردة في الإعلانات. في بعض الأحيان، يضيف الوكلاء تنويهًا يشير إلى ذلك لضمان عدم تضليل المشترين المحتملين.
بالإضافة إلى رسوم الدمغة، هناك رسوم أخرى تفرضها الجهات الحكومية المختلفة، مثل المجالس البلدية المحلية، والرسوم المرتبطة بتسجيل العقارات، والتي ينبغي أخذها في الاعتبار أيضًا عند حساب التكلفة الإجمالية لشراء عقار في شمال قبرص.
ينبغي على المشترين الإسرائيليين السعي لفهم جميع الضرائب والتكاليف القانونية المرتبطة بشراء العقارات في شمال قبرص، حيث إن هذه الرسوم قد تضيف عدة نقاط مئوية إلى الفاتورة النهائية. وبالإضافة إلى رسوم الدمغة وضريبة شراء العقارات، يجب أيضًا أخذ مجموعة من التكاليف الأخرى في الاعتبار قبل إتمام الصفقة. تنشأ الرسوم القانونية في كل صفقة عقارية ويمكن أن تعتمد على مدى تعقيدها. وعادةً ما تغطي هذه التكاليف تصميم الصفقة، وصياغة اتفاقية البيع وترجمتها، والتسجيل الأولي للعقار، ونقل ملكية الأرض وتسجيلها، والتحقق من أي رهونات محتملة، وطلبات وإقرارات الضرائب، بالإضافة إلى التمثيل أمام المحكمة إذا لزم الأمر – على الرغم من أنه عادةً ما يتم استبعاده.
كما ينبغي على العملاء الإسرائيليين تخصيص ميزانية لمجموعة متنوعة من النفقات الأخرى المتعلقة بعملية الشراء. ويمكن أن تشمل هذه الرسوم عمليات التحقق اللازمة، ورسوم التوثيق، ونفقات الحصول على رقم الهوية، وترجمة الوثائق الرسمية المستخدمة في عملية البيع، وشراء تذاكر المتاحف خارج ساعات العمل، والتوكيلات القانونية الخاصة بالمعاملات التي يجريها غير المقيمين. وقد تشمل التكاليف التي تختلف بين المشتري والبائع رسوم تسجيل تغيير الملكية، والتوصيل بشبكات المياه والكهرباء المحلية، وأي ضريبة عقارية مستحقة قبل يوم البيع أو في يومه.
يُفرض ضريبة شراء العقارات على المشتري، وتُدفع إلى حكومة «جمهورية شمال قبرص التركية» بمعدل ٦٪ من سعر الشراء المنصوص عليه في العقد أو من القيمة السوقية للعقار التي تحددها سلطة الضرائب. ويمكن حساب الضريبة على أول 100,000 جنيه إسترليني بمعدل 1%، وعلى الـ 100,000 جنيه إسترليني التالية بمعدل 2%، وعلى الـ 100,000 جنيه إسترليني التالية بمعدل 3%، ولكن نادرًا ما يتم ذلك. وغالبًا ما تُعتبر هذه الضريبة ضريبة على بيع العقار وليس ضريبة نقل ملكية. تتراوح أتعاب المحامين في شمال قبرص عادةً بين 1.5% و2% من سعر شراء العقار.
من حيث المبدأ، لا توجد ضريبة شراء عقارات مماثلة فيما يتعلق بعمليات شراء العقارات من قبل الرعايا الأجانب في جمهورية شمال قبرص التركية. ومع ذلك، فإن الدراسة التفصيلية للضرائب المماثلة تكشف ما يلي: تُدفع هذه الضريبة مرة واحدة فقط عند شراء العقار. وتتوفر إعفاءات في الظروف الملحة. ويمكن منح استردادات في الحالات التي لم تعد فيها العقارات مطلوبة لأسباب محددة. ويمكن تقديم طلب عبر الوزارة المختصة للحصول على تخفيض في ضريبة شراء العقارات إذا كان من المقرر بيع العقار في غضون خمس سنوات من تاريخ شرائه.”
يتم تحديد ضريبة الشراء المستحقة على جميع المشترين بناءً على حجم العقار وطبيعة عملية البيع. وفيما يلي المعدلات:
بالإضافة إلى ما سبق، تُمنح إعفاءات في حالة شراء الأراضي لأغراض التطوير، وفقًا لمعايير معينة، أو للمشترين لأول مرة للعقارات السكنية، رهناً بمعايير معينة. علاوة على ذلك، يخضع المبلغ الذي يتجاوز حد الإعفاء للضريبة بالمعدل المعمول به، ويحق للأفراد الاستفادة من حد إعفاء قدره 250.000 يورو. وفي حالة المشترين لأول مرة، يجب ألا يكون العقار قد سُكن سابقًا، ويجب أن يكون العقار ملكًا حصريًا للمشتري دون أن يكون قد استحوذ على أي عقار آخر في شمال قبرص خلال السنوات الثلاث الأخيرة السابقة لتقديم طلب الإعفاء.
يتم تخفيض ضريبة الشراء الأعلى بنسبة 50٪ للمشترين الذين يحصلون على ملكية عقار تم تشييده حديثًا في شمال قبرص ولم يسكنه أحد من قبل. وفي الواقع العملي، عادةً ما يدفع المشترون الإسرائيليون الضريبة بالمعدل الأعلى. ويرجع ذلك إلى أن معظم المنازل الجديدة يتم تشييدها من قبل مؤسسات تجارية وليس من قبل بائعين أفراد. ويميل المشترون الإسرائيليون إلى عدم متابعة الإجراءات المعتادة للحصول على تراخيص الإسكان والسكن، ونادراً ما يأخذون في الاعتبار العدد القليل من المساكن الجديدة التي يشيدها أفراد في شمال قبرص. ونتيجة لذلك، نادراً ما يكتشف المشترون الإسرائيليون أنهم مؤهلون للحصول على التخفيض بنسبة 50٪، ويبالغون في تقدير قيمة ضريبة شراء العقارات.
يجب التخطيط مسبقًا لدفع الضرائب المفروضة على مشتري العقارات الإسرائيليين ورسوم الدمغة على شراء العقارات في شمال قبرص
تؤثر الضرائب، شأنها شأن الإجراءات القانونية والتنظيمية، على تجربة الشراء والملكية، وهي متشابكة معها بشكل وثيق. وللحصول على تجربة شراء وملكية خالية من القلق، يمكن للمشترين الإسرائيليين التخطيط مسبقًا لمعرفة الضرائب التي سيتحملونها، ومقدارها، وموعد استحقاق سدادها.
تخضع الضرائب المذكورة أعلاه لإشراف السلطات القبرصية التركية. لذلك، بالإضافة إلى الاستعانة بمحامٍ للمساعدة في البحث عن العقار وشرائه، ينبغي على المشترين البحث عن محامٍ متخصص في قانون الضرائب، وذلك لثلاثة أسباب: لفهم المبلغ الصحيح للضرائب التي يتعين دفعها، بما في ذلك ضريبة شراء العقار؛ ولإعداد طلب إعفاء ضريبي وفقًا لحق ملكية الأرض الملغى؛ ولتحديد موعد نهائي لدفع الضرائب، حيث يجب دفع الضرائب قبل أو في نفس وقت تسجيل نقل الملكية في السجل العقاري.
لتجنب تحمل الفوائد والغرامات، ينبغي على المشترين وضع جدول زمني للسداد. ونظرًا لأن جمهورية شمال قبرص التركية غير معترف بها دوليًا، فإن نقل ملكية العقارات لا يتم إتمامه من خلال صك موثق صالح دوليًا. ونتيجة لذلك، لا يمكن بيع العقارات أو تأجيرها بحرية في جميع أنحاء العالم، كما أن الشركات الدولية الكبرى لا تدعم المعاملات العقارية في شمال قبرص. ولذلك، فإن التسجيل في السجل العقاري يعد خطوة مهمة نحو تجربة شراء وملكية خالية من المتاعب.
لذلك، ينبغي على المشترين استشارة محامٍ للتأكد من أن عقد بيع العقار سليم وأنه يمكن نقل الملكية بالتزامن مع سداد الضريبة المقررة.
من المهم فهم الضرائب على المعاملات التي تنشأ عن شراء عقار في شمال قبرص، لكنها لا تمثل سوى جزء من الصورة الكلية. فعندما يتم نقل ملكية العقار إلى مالك مقيم في إسرائيل (أو في أي مكان آخر)، تدخل ضرائب العقارات في شمال قبرص حيز التنفيذ أيضًا. ورغم أن معدلات الضرائب منخفضة نسبيًا في معظم الأحيان، إلا أنه يجب التخطيط لها جنبًا إلى جنب مع التكاليف والمتطلبات القانونية والإدارية المرتبطة بشراء العقارات في شمال قبرص، والتي يجب على المشترين المحتملين فهمها ووضع ميزانية مناسبة لها. وينبغي الاستعانة بمحامٍ يتحدث الإنجليزية (ويُعد فهم اللغة العبرية ميزة إضافية) للمساعدة في تسوية هذه الأمور المختلفة قبل الشراء.
يمكن التخطيط للضرائب بشكل فعال قبل الشراء من أجل تحديد المبلغ الإجمالي المطلوب في اليوم الأول من الشراء، أو حتى خلال السنوات القليلة الأولى، إذا أُخذت ضرائب العقارات في شمال قبرص السنوية في الحسبان. والضرائب الرئيسية التي يتم تكبدها عند شراء عقار في شمال قبرص هي كما يلي: رسوم الدمغة، والرسوم القانونية، وضريبة نقل ملكية العقار، وضرائب العقارات الأخرى.
عادةً ما تحتل الاعتبارات الضريبية أولوية منخفضة في عملية الشراء، حيث تأتي مباشرةً بعد المسائل القانونية، نظراً لارتباطها بمرحلة لاحقة من عملية حيازة العقار. ومع ذلك، يُنصح المشترون الإسرائيليون بمناقشة الالتزامات الضريبية وكيفية توافقها مع النطاق الأوسع من الفحوصات والإجراءات القانونية مع محاميهم. ويمكن أن يتجاوز هذا التخطيط الضرائب المباشرة التي يتم تكبدها أثناء عملية الشراء نفسها ليشمل تلك التي ستُفرض في المستقبل. ومن الناحية المثالية، تجري هذه المحادثات عندما يتواصل المشترون المحتملون مع محاميهم لأول مرة أو بعد ذلك بوقت قصير.
في كثير من الأحيان، لا تتناول الاستشارة الأولية مع المحامي – وهي الخطوة الأولى الشائعة في عملية شراء العقارات – المسائل الضريبية بشكل كافٍ. وعلى الرغم من أن المحامين غالبًا ما يجرون هذه الاستشارة الأولية، إلا أنه من الحكمة تحديد موعد لجلسة ثانية مخصصة لهذا الغرض. يمكن للتخطيط الحصيف أن يساعد المشترين على تجنب المأزق الشائع المتمثل في تأجيل مناقشة الالتزام الضريبي لشراء العقار إلى ما بعد توقيع عقد البيع. غالبًا ما تتضمن هذه العقود أحكامًا تحدد تاريخ نقل الملكية، وعلى الرغم من أن نقل الملكية لا يحدث إلا في وقت لاحق، فمن الخطورة بمكان أن يفترض المشترون أن ضريبة شراء العقار ستكون مستحقة الدفع في ذلك الوقت أيضًا. وينطبق هذا بشكل خاص نظرًا لأن التأخيرات قد تؤدي أحيانًا إلى تأجيل نقل الملكية لعدة أشهر بعد توقيع العقد، مما يؤثر على الموعد القانوني لتقديم الإقرار الضريبي.
هناك العديد من العوامل التي تحدد العبء الضريبي الذي يتحمله المشترون الإسرائيليون عند شراء عقارات في شمال قبرص. وتلعب كل من السياسة الضريبية المحلية، والقواعد المتعلقة بملكية العقارات والإقامة، ووضع إقامة المشترين، دورًا في ذلك. وفي الوقت الحالي، فإن الضرائب التي يجب على المشترين الإسرائيليين أخذها في الاعتبار هي رسوم الدمغة، وضريبة شراء العقارات، والضريبة على ملكية العقارات واستخدامها.
يُستحق دفع رسوم الدمغة على جميع أنواع المعاملات، لكنها تكتسب أهمية خاصة في عمليات شراء العقارات، حيث تُحتسب على أساس قيمة العقار أو قيمة عقد الشراء، أيهما أعلى. ويجب سداد هذه الضريبة في غضون 30 يومًا من توقيع عقد البيع؛ ولا توجد طوابع خاصة بـ«بنك قبرص»، بل تُدفع الضريبة إلى مكتب المفوض المحلي9059. ويجب الحصول على إيصال جديد برسوم الدمغة لكل طلب يُقدَّم إلى الدوائر الحكومية. تختلف الرسوم القانونية للمعاملات العقارية باختلاف حجم المعاملة ومدى تعقيدها، لكنها عادةً ما تبلغ حوالي 1.5 إلى 2.5% من سعر الشراء. وتشمل الرسوم الشائعة الأخرى رسوم التنمية الريفية، والتوكيل القانوني، وطلب الإقامة، والترجمة، والبحث عن سند الملكية، وضريبة العقارات.
تُعد ضريبة شراء العقارات في شمال قبرص ضريبة تُفرض لمرة واحدة على عمليات الشراء الجديدة؛ ولا تُفرض على عمليات مبادلة العقارات أو نقل ملكيتها. ويتم احتساب الضريبة بناءً على سعر شراء العقار المُدرج في سند الملكية بالليرة التركية، وهناك إعفاءات متاحة حاليًا. يُطبق معدل ضريبي مخفض على أول 100,000 جنيه إسترليني من سعر العقار، بنسبة 3% على الـ 200,000 جنيه إسترليني التالية، و6% على المبلغ المتبقي. ومع ذلك، فإن المعدلات المطبقة ومقدار الإعفاء أو التخفيض عرضة للتغيير اعتمادًا على التطورات السياسية الحالية. يجب أن يدرك المشترون أنه على الرغم من أن دفع أي ضريبة لم يُذكر كشرط من قبل IMG في طلب الإقامة الدائمة، إلا أنه من الحكمة التأكد من سداد جميع الضرائب والرسوم القانونية والحصول على سند ملكية خالٍ من أي عيوب.
يمكن أن تتسبب الشكوك السياسية والأحداث العالمية والتغيرات الاقتصادية في حدوث تحولات مفاجئة في أسعار الأصول، مما يجعل من الصعب التنبؤ بالنتائج قصيرة الأجل.
إن الاستثمار البيئي والاجتماعي والحوكمة ليس مجرد اتجاه عابر؛ بل يمثل تحولاً جوهرياً في كيفية نظر الناس إلى كل من النجاح المالي والمسؤولية الأخلاقية.
تتميز تكلفة المعيشة في شمال قبرص بأسعار السكن المعقولة، وانخفاض الضرائب، ونمط الحياة المتوسطي، وفرص الاستثمار المربحة.
