Czy obywatele Izraela mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym? Poznaj wymogi prawne, proces zakupu i porady ekspertów.
Menu
Podatki dla izraelskich nabywców nieruchomości na Cyprze Północnym zazwyczaj składają się z głównych wydatków (np. opłaty skarbowej, podatku od zakupu) oraz kosztów towarzyszących (np. opłat prawnych, opłat przyłączeniowych). Stawki i kwoty zależą od lokalnej polityki podatkowej, przepisów dotyczących posiadania nieruchomości przez osoby niebędące rezydentami i niebędące obywatelami oraz statusu rezydencji nabywcy.
Cypr Północny utrzymuje stosunkowo rozwinięty system podatków od nieruchomości, działający głównie na poziomie lokalnym. Mieszkańcy Cypru Północnego podlegają opodatkowaniu zgodnie ze swoim statusem rezydenta. Zagraniczni nabywcy nieruchomości podlegają zasadniczo następującym głównym podatkom: opłacie skarbowej; podatkowi od zakupu nieruchomości; oraz podatkowi od nieruchomości, z których ten ostatni dotyczy tylko nabywców, którzy uzyskają status rezydenta Cypru Północnego. Podatki te są niezależne od lokalnej lub tureckiej flory i fauny. Nabywcy powinni skonsultować się ze swoim prawnikiem w sprawie konkretnych zobowiązań podatkowych, ponieważ w zależności od sytuacji mogą wystąpić dodatkowe podatki.
Lokalne stawki opłaty skarbowej obowiązują zarówno Turków cypryjskich, jak i cudzoziemców kupujących nieruchomości na Cyprze Północnym. Opłata jest naliczana od całkowitej ceny nieruchomości określonej w umowie kupna. Płatność musi zostać dokonana w ciągu trzydziestu dni od podpisania umowy, a opłatę skarbową można uiścić w urzędzie skarbowym i nie musi ona być realizowana za pośrednictwem konkretnego banku. Koszty prawne są również istotnym elementem procesu zakupu nieruchomości i muszą być obliczone i uwzględnione obok wcześniej wymienionych podatków. Koszty obsługi prawnej różnią się w zależności od nieruchomości, prawnika i rodzaju świadczonych przez niego usług. Podatki, wydatki i opłaty związane z zakupem nieruchomości na Cyprze Północnym są wymienione w osobnej sekcji.
Aby sfinalizować zakup, izraelscy kupujący powinni przygotować się na trzy główne podatki: opłatę skarbową, jednorazowy podatek od zakupu nieruchomości oraz opłaty prawne wymagane przez prawo cypryjskie. Z prawnego punktu widzenia podatki te muszą zostać uiszczone przed zarejestrowaniem nieruchomości na nazwisko kupującego – zazwyczaj w ciągu 21 dni, w przeciwnym razie grozi grzywna i opłaty dodatkowe. Dodatkowe podatki (takie jak VAT i roczny podatek od nieruchomości) również obowiązują w trakcie posiadania nieruchomości, ale pokrywają się z innymi procedurami.
Umowy sprzedaży określają kwoty tych podatków, które kupujący muszą zapłacić swoim przedstawicielom prawnym. W związku z tym strony muszą uzgodnić, jak koszty te wpływają na cenę całkowitą, odpowiedzialność za nadpłatę oraz czy ostateczne rozliczenie zostanie odroczone do czasu wystawienia rachunków przez organy podatkowe. W momencie podpisania umowy sprzedający zazwyczaj otrzymuje koszt opłaty skarbowej (procent od wartości ustalonej w umowie) oraz 20% całkowitych kosztów prawnych. Pozostała część powinna zostać zapłacona później lub zabezpieczona gwarancją bankową lub depozytem powierniczym. Jeśli kupujący planują finansowanie, zaleca się niezwłoczne oszacowanie wszystkich opłat wstępnych.
Stawka opłaty skarbowej stosowana w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości zawieranych przez obywateli Izraela na Cyprze Północnym wynosi 0,5% ceny zakupu lub wartości rynkowej nieruchomości, w zależności od tego, która z tych kwot jest wyższa. Opłatę tę należy uiścić w ciągu 21 dni od podpisania umowy sprzedaży. Opłatę skarbową od umowy uiszcza nabywca w urzędzie skarbowym na Cyprze Północnym. Po podpisaniu umowy i uiszczeniu opłaty skarbowej jeden egzemplarz umowy jest przesyłany do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych w celu przeprowadzenia odpowiedniej procedury imigracyjnej.
Obywatele Izraela nie płacą cła przy przywozie towarów na Cypr Północny.
Opłata skarbowa od nabycia nieruchomości na Cyprze Północnym przez nabywców izraelskich podlega następującym stawkom progresywnym:
– 0% w przypadku zakupów o wartości poniżej 150 000 euro;
– 0,5% od kolejnych 150 000 euro;
– 1% od kolejnych 150 000 euro;
– 1,5% od części kwoty powyżej 450 000 euro.
Opłatę skarbową należy uiścić w ciągu 21 dni od podpisania umowy sprzedaży. W większości transakcji sprzedający uiszcza opłatę w imieniu kupującego, a umowa kupna jest zazwyczaj sporządzana w taki sposób, aby umożliwić odzyskanie tej kwoty od sprzedającego. Prawnik kupującego zwraca się do organów podatkowych o wystawienie rachunku za uzgodnioną opłatę, która jest uiszczana w formie jednej, skoordynowanej płatności.
Podatek skarbowy należy uiścić w ciągu 21 dni od daty podpisania ostatecznej umowy. Płatności dokonuje się w dowolnym banku na Cyprze Północnym. Nieuiszczenie podatku w terminie 21 dni naraża nabywcę na karę pieniężną, którą należy uiścić wraz z kwotą podatku skarbowego.
Więcej informacji na temat podatku skarbowego na Cyprze Północnym, w tym aktualne stawki oraz jego powiązania z innymi podatkami, przedstawiono w sekcjach 2.1 i 2.2.
Koszty prawne związane z zakupem nieruchomości na Cyprze Północnym wynoszą 3–4% całkowitej ceny, nie licząc podatku od nabycia. Koszty te zazwyczaj pokrywa nabywca. Uiszczanie opłat prawnych i powiązanych kosztów rozpoczyna się wraz z zawarciem wstępnej umowy sprzedaży i trwa aż do przeniesienia tytułu własności. W przypadku odsprzedaży nie ponosi się opłat za przeniesienie tytułu własności. Dodatkowe opłaty mają zastosowanie, gdy wymagane jest ubezpieczenie Bruser, ekspertyza budowlana oraz umowa o konserwację basenów. Inne usługi, takie jak uzyskanie kredytu hipotecznego, mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami. Ponadto nabywcy nieruchomości muszą uwzględnić podatek T.A.C. (Tax Assessment Communication).
Oprócz opłat prawnych przy zakupie nieruchomości na Cyprze Północnym należy uwzględnić również inne wydatki. Umowa kupna podlega opłacie skarbowej w wysokości 0,5%. Opłata za usługi księgowe wynosi około 500 euro, a opłata za dokumentację w wysokości około 10 092 euro jest uiszczana za wydanie zezwolenia na pobyt dla przyszłego właściciela, małżonka oraz dzieci do 18 roku życia. Rozpatrzenie wniosku o zezwolenie na pobyt trwa od jednego do kilku dni. Opłata za wycenę wynosi 1 euro za każde 1 000 euro ceny nieruchomości. W razie konieczności uiszcza się podatek od kredytu hipotecznego w wysokości 0,5%.
Koszty obsługi prawnej związane z zakupem nieruchomości na Cyprze Północnym różnią się w zależności od wybranego pełnomocnika prawnego, stopnia złożoności transakcji oraz zakresu dodatkowych usług, takich jak uzyskanie obywatelstwa lub prawa pobytu. Średnio całkowite opłaty prawne związane z transakcją nieruchomościową wynoszą zazwyczaj 3–5% ceny nieruchomości. Należy zwrócić szczególną uwagę na te koszty, ponieważ często są one pomijane i nie są uwzględniane w podawanych w ogłoszeniach informacjach dotyczących całkowitej ceny zakupu. Czasami agenci dodają zastrzeżenie wskazujące na tę kwestię, aby nie wprowadzać potencjalnych nabywców w błąd.
Oprócz opłaty skarbowej istnieją również inne opłaty pobierane przez różne organy administracji publicznej, takie jak lokalne rady miejskie, a także opłaty związane z rejestracją nieruchomości, które należy również uwzględnić przy obliczaniu całkowitego kosztu zakupu nieruchomości na Cyprze Północnym.
Izraelscy nabywcy powinni zapoznać się ze wszystkimi podatkami i kosztami prawnymi związanymi z zakupem nieruchomości na Cyprze Północnym, ponieważ opłaty te mogą zwiększyć ostateczną kwotę o kilka procent. Oprócz opłaty skarbowej i podatku od nabycia nieruchomości przed sfinalizowaniem transakcji należy również uwzględnić szereg innych kosztów. Koszty obsługi prawnej pojawiają się przy każdej transakcji na rynku nieruchomości i mogą zależeć od jej złożoności. Koszty te zazwyczaj obejmują opracowanie struktury transakcji, sporządzenie i tłumaczenie umowy sprzedaży, wstępną rejestrację nieruchomości, przeniesienie i rejestrację tytułu własności gruntu, sprawdzenie ewentualnych obciążeń, wnioski i deklaracje podatkowe oraz – choć zazwyczaj nie są one wliczone – reprezentację przed sądem, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Klienci z Izraela powinni również uwzględnić w budżecie szereg innych wydatków związanych z zakupem. Opłaty te mogą obejmować koszty weryfikacji due diligence, opłaty notarialne, koszty uzyskania numeru identyfikacyjnego, tłumaczenie oficjalnych dokumentów wykorzystywanych w transakcji sprzedaży, zakup biletów do muzeów poza godzinami otwarcia oraz pełnomocnictwa w przypadku transakcji z udziałem osób niebędących rezydentami. Koszty, które różnią się w zależności od tego, czy chodzi o kupującego, czy sprzedającego, mogą obejmować opłatę za rejestrację zmiany właściciela, podłączenie do lokalnych sieci wodociągowej i elektrycznej oraz wszelkie podatki od nieruchomości wymagalne przed dniem sprzedaży lub w tym dniu.
Podatek od nabycia nieruchomości jest nakładany na nabywcę i uiszczany na rzecz rządu „TRNC” według stawki 6% od ceny nabycia określonej w umowie lub od wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez organ podatkowy. Podatek ten można obliczyć według stawki 1% od pierwszych 100 000 GBP, 2% od kolejnych 100 000 GBP oraz 3% od kolejnych 100 000 GBP, jednak rzadko się z tego korzysta. Często uznaje się go raczej za podatek od sprzedaży nieruchomości niż za podatek od przeniesienia własności. Honoraria prawników na Cyprze Północnym wynoszą zazwyczaj od 1,5% do 2% ceny zakupu nieruchomości.
Zasadniczo w Republice Tureckiej Cypru Północnego nie istnieje podatek od nabycia nieruchomości odpowiadający podatkowi nakładanemu na zakup nieruchomości przez obcokrajowców. Niemniej jednak szczegółowa analiza podobnych podatków wskazuje na następujące kwestie: Podatek ten należy uiścić tylko raz przy zakupie nieruchomości. W uzasadnionych przypadkach możliwe są zwolnienia z podatku. Zwrot podatku może zostać przyznany, gdy nieruchomości nie są już potrzebne z określonych powodów. Można złożyć wniosek do właściwego ministerstwa o obniżenie podatku od nabycia nieruchomości, jeśli nieruchomość ma zostać sprzedana w ciągu pięciu lat od jej nabycia.
Podatek od zakupu, do zapłaty przez wszystkich nabywców, zależy od wielkości nieruchomości oraz formy sprzedaży. Stawki są następujące:
Ponadto zwolnienia przysługują w przypadku nabycia gruntu pod zabudowę, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów, lub w przypadku osób kupujących nieruchomość mieszkalną po raz pierwszy, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów. Ponadto kwota przekraczająca limit zwolnienia podlega opodatkowaniu według obowiązującej stawki, a osoby fizyczne mogą skorzystać z limitu zwolnienia w wysokości 250 000 euro. W przypadku osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy nieruchomość ta nie może być wcześniej zamieszkana i musi stanowić wyłączną własność nabywcy, który nie nabył żadnej innej nieruchomości na Cyprze Północnym w ciągu ostatnich trzech lat przed złożeniem wniosku o zwolnienie.
Wyższy podatek od nabycia nieruchomości jest obniżany o 50% w przypadku nabywców, którzy przejmują prawo własności do nowo wybudowanej nieruchomości na Cyprze Północnym, która nigdy nie była zamieszkana. W praktyce izraelscy nabywcy zazwyczaj płacą podatek według wyższej stawki. Wynika to z faktu, że większość nowych domów jest budowana przez podmioty komercyjne, a nie przez sprzedających będących osobami fizycznymi. Izraelscy nabywcy zazwyczaj nie przechodzą przez standardowe procedury związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę i zamieszkanie, a także rzadko biorą pod uwagę niewielką liczbę nowych domów budowanych przez osoby prywatne na Cyprze Północnym. W rezultacie izraelscy nabywcy rzadko dowiadują się, że przysługuje im 50-procentowa ulga, i przeszacowują wysokość podatku od nabycia nieruchomości.
Podatki dla izraelskich nabywców nieruchomości oraz opłata skarbowa związana z zakupem nieruchomości na Cyprze Północnym powinny zostać zaplanowane z wyprzedzeniem
Podatki, podobnie jak procedury prawne i regulacyjne, mają wpływ na proces zakupu i posiadania nieruchomości oraz są z nimi ściśle powiązane. Aby zapewnić sobie bezproblemowy proces zakupu i posiadania nieruchomości, izraelscy nabywcy mogą zaplanować, jakie podatki będą musieli uiścić, jaka będzie ich wysokość oraz kiedy upływa termin płatności.
Wspomniane podatki podlegają nadzorowi władz turecko-cypryjskich. Dlatego też, oprócz zatrudnienia prawnika do pomocy przy poszukiwaniu i zakupie nieruchomości, nabywcy powinni zwrócić się do prawnika specjalizującego się w prawie podatkowym z trzech powodów: aby ustalić prawidłową kwotę należnych podatków, w tym podatku od nabycia nieruchomości; aby przygotować wniosek o zwolnienie podatkowe zgodnie z uchylonym prawem gruntowym; oraz aby ustalić termin płatności podatku, ponieważ podatki muszą zostać uiszczone przed lub w momencie rejestracji przeniesienia własności w rejestrze gruntów.
Aby uniknąć naliczania odsetek i kar, nabywcy powinni ustalić harmonogram płatności. Ponieważ Turecka Republika Północnego Cypru nie jest uznawana na arenie międzynarodowej, przeniesienie własności nieruchomości nie jest formalizowane w drodze aktu notarialnego o międzynarodowej mocy prawnej. W rezultacie nieruchomości nie mogą być swobodnie sprzedawane ani wynajmowane na całym świecie, a duże międzynarodowe firmy nie obsługują transakcji dotyczących nieruchomości na Północnym Cyprze. Dlatego wpis do rejestru gruntów stanowi ważny krok w kierunku bezproblemowego zakupu i posiadania nieruchomości.
Kupujący powinni zatem skonsultować się z prawnikiem, aby upewnić się, że umowa sprzedaży nieruchomości jest zgodna z przepisami oraz że przeniesienie własności może nastąpić równocześnie z zaplanowaną płatnością podatku.
Warto zapoznać się z podatkami transakcyjnymi związanymi z zakupem nieruchomości na Cyprze Północnym, jednak stanowią one jedynie część całościowego obrazu sytuacji. W momencie przeniesienia własności nieruchomości na właściciela zamieszkałego w Izraelu (lub w innym miejscu) do gry wchodzą również podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym. Chociaż stawki podatkowe są w większości stosunkowo niskie, należy je uwzględnić w planowaniu wraz z kosztami i wymogami prawnymi oraz biurokratycznymi związanymi z nabyciem nieruchomości na Cyprze Północnym, które również muszą zostać zrozumiane i odpowiednio uwzględnione w budżecie przez potencjalnych nabywców. Przed dokonaniem zakupu warto skorzystać z pomocy prawnika mówiącego po angielsku (znajomość języka hebrajskiego będzie dodatkowym atutem), który pomoże uporządkować te różne kwestie.
Kwestie podatkowe można skutecznie zaplanować jeszcze przed zakupem, aby określić całkowitą kwotę środków finansowych, jaka będzie potrzebna w pierwszym dniu nabycia nieruchomości, a nawet w ciągu pierwszych kilku lat, jeśli uwzględni się roczne podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym. Główne podatki związane z zakupem nieruchomości na Cyprze Północnym to: opłata skarbowa, opłaty prawne, podatek od przeniesienia własności nieruchomości oraz inne podatki od nieruchomości.
Kwestie podatkowe zazwyczaj mają niskie znaczenie w procesie zakupu, plasując się tuż za kwestiami prawnymi, ponieważ dotyczą one późniejszego etapu nabycia nieruchomości. Niemniej jednak izraelskim nabywcom zaleca się omówienie z prawnikiem obowiązków podatkowych oraz tego, jak wpisują się one w szerszy zakres kontroli i procedur prawnych. Takie planowanie może wykraczać poza bezpośrednie podatki naliczane podczas samego zakupu i obejmować również te, które będą miały zastosowanie w przyszłości. Najlepiej byłoby, gdyby takie rozmowy odbyły się w momencie, gdy potencjalni nabywcy po raz pierwszy zwracają się do swoich prawników lub wkrótce po tym.
Często podczas wstępnej konsultacji z prawnikiem – co stanowi typowy pierwszy krok w procesie zakupu nieruchomości – kwestie podatkowe nie są poruszane w wystarczającym stopniu. Chociaż to właśnie prawnicy zazwyczaj prowadzą tę wstępną konsultację, rozsądnym rozwiązaniem byłoby zaplanowanie drugiej, poświęconej wyłącznie tym zagadnieniom sesji. Rozsądne planowanie może pomóc nabywcom uniknąć typowej pułapki, jaką jest odkładanie dyskusji na temat zobowiązania podatkowego związanego z zakupem nieruchomości do czasu podpisania umowy sprzedaży. Umowy takie często zawierają postanowienia określające datę przeniesienia własności i nawet jeśli przeniesienie nastąpi dopiero później, niebezpieczne byłoby dla nabywców zakładanie, że podatek od nabycia nieruchomości również będzie należny w tym momencie. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których opóźnienia mogą czasami spowodować przesunięcie terminu przeniesienia własności o wiele miesięcy po podpisaniu umowy, co ma wpływ na ustawowy termin złożenia zeznania podatkowego.
Na obciążenie podatkowe izraelskich nabywców kupujących nieruchomości na Cyprze Północnym wpływa wiele czynników. Istotną rolę odgrywają tu lokalna polityka podatkowa, przepisy dotyczące własności nieruchomości i pobytu oraz status rezydencki nabywców. Obecnie podatki, które muszą wziąć pod uwagę izraelscy nabywcy, to opłata skarbowa, podatek od nabycia nieruchomości oraz podatek od posiadania i użytkowania nieruchomości.
Podatek skarbowy podlega uiszczeniu w przypadku wszystkich rodzajów transakcji, ale ma szczególne znaczenie przy zakupie nieruchomości, ponieważ jest obliczany na podstawie wartości nieruchomości lub wartości umowy kupna – w zależności od tego, która z tych kwot jest wyższa. Podatek ten należy uiścić w ciągu 30 dni od podpisania umowy sprzedaży; nie ma specjalnej pieczęci Banku Cypru, ale podatek wpłaca się w biurze lokalnego komisarza okręgowego nr 9059. Na każdy wniosek składany do urzędów państwowych należy uzyskać nowy dowód uiszczenia podatku skarbowego. Opłaty prawne związane z transakcjami na rynku nieruchomości różnią się w zależności od wielkości i złożoności transakcji, ale zazwyczaj wynoszą około 1,5–2,5% ceny zakupu. Inne typowe opłaty obejmują opłaty związane z rozwojem obszarów wiejskich, pełnomocnictwo, wniosek o nadanie statusu rezydenta, tłumaczenie, sprawdzenie tytułu własności oraz podatek od nieruchomości.
Podatek od nabycia nieruchomości na Cyprze Północnym jest podatkiem jednorazowym nakładanym na nowe transakcje zakupu; nie jest on pobierany w przypadku wymiany lub przeniesienia własności nieruchomości. Podatek oblicza się na podstawie ceny zakupu nieruchomości podanej w akcie własności w lirach tureckich; obecnie obowiązują pewne zwolnienia z tego podatku. Obniżona stawka podatkowa ma zastosowanie do pierwszych 100 000 funtów brytyjskich ceny nieruchomości, przy czym od kolejnych 200 000 funtów brytyjskich obowiązuje stawka 3%, a od pozostałej kwoty – 6%. Obowiązujące stawki oraz wysokość zwolnienia lub ulgi mogą jednak ulec zmianie w zależności od aktualnej sytuacji politycznej. Nabywcy powinni mieć świadomość, że chociaż IMG nie wymienia uiszczenia jakiegokolwiek podatku jako wymogu we wniosku o stały pobyt, rozsądnie jest upewnić się, że wszystkie podatki i opłaty prawne zostały uiszczone oraz że otrzymano akt własności bez obciążeń.
Czy obywatele Izraela mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym? Poznaj wymogi prawne, proces zakupu i porady ekspertów.
Koszty utrzymania na Cyprze Północnym to przystępne ceny mieszkań, niskie podatki, śródziemnomorski styl życia oraz atrakcyjne możliwości inwestycyjne.
Kompletny przewodnik dotyczący podatku od nieruchomości dla izraelskich nabywców na Cyprze Północnym: objaśnienie opłaty skarbowej, podatku od zakupu, opłat prawnych i zwolnień.
