Почему современные жилые объекты обеспечивают более высокое качество жизни и инвестиционную ценность? Узнайте подробности здесь.
Menu
Если обратить внимание на рынок недвижимости Северного Кипра, можно заметить значительную активность среди покупателей, причем спрос в основном обусловлен недорогими объектами, ориентированными на инвесторов, нацеленных на рынок аренды. В «недалеком будущем» ожидается, что политическое будущее региона принесет с собой преимущества законодательства ЕС и новые инвестиции. В Греции, несмотря на значительный рост цен, рынок остается привлекательным благодаря гарантированному доходу от аренды, связанному с туризмом, а также тому, что этот класс активов защищен от других форм спекуляции.
Рынки недвижимости Северного Кипра и Греции характеризуются тесно взаимосвязанной динамикой. Экономики этих двух стран поддерживают торговые отношения и туристические обмены, что оказывает на рынки тесно взаимосвязанное влияние, хотя порой и с различной интенсивностью. Анализ законодательства о приобретении недвижимости показывает, что Северный Кипр по-прежнему остается более благоприятным для покупателей по сравнению с Грецией, что позволяет рекомендовать инвестировать в объекты с долгосрочным арендным потенциалом. Однако на Северном Кипре право собственности связано с правом на проживание, что делает его более привлекательным вариантом для тех, кто ищет дом для отдыха, чем для инвесторов, ориентированных исключительно на сдачу недвижимости в аренду.
Законодательство о недвижимости по-разному влияет на покупателей в Северном Кипре и Греции. В Северном Кипре иностранные инвесторы пользуются теми же правами, что и граждане страны. Вся земля на Северном Кипре принадлежит государству, которое предоставляет права аренды в целях эффективного управления островом. Существует возможность приобрести недвижимость по турецкому праву собственности (исторические земли, принадлежащие турецким киприотам) при условии получения разрешений от «Совета министров». Поскольку в данном случае речь не идет о прямой покупке недвижимости, покупателям следует тщательно изучить объект и проконсультироваться с юристом. Кроме того, покупатели, оформляющие недвижимость по турецкому праву собственности, рискуют потерять свои депозиты в процессе смены права собственности. С другой стороны, покупатели, приобретающие недвижимость по греческому праву собственности, получают автоматические свидетельства о праве собственности при передаче права. Инвесторы также могут получить гражданство Северного Кипра, купив недвижимость стоимостью 300 000 долларов США или выше, причем заявление можно подать после получения свидетельства о праве собственности.
В Греции право собственности на недвижимость хорошо развито и обеспечивает инвесторам большую безопасность. Иностранные покупатели имеют право приобретать недвижимость в стране. Однако иностранные инвесторы, покупающие недвижимость небольшой площади вблизи границы, должны получить разрешение от соответствующих органов. Процесс оформления может занять несколько месяцев. Стоимость недвижимости свыше 250 000 евро дает право на получение вида на жительство, позволяющего путешествовать по странам Шенгенской зоны в течение пяти лет. Таким образом, это становится одним из вариантов инвестиций с целью получения вида на жительство.
Анализ инвестиций в рынок недвижимости Северного Кипра и Греции требует понимания экономических факторов, определяющих доходность в обоих регионах. Экономический рост коррелирует с ростом стоимости недвижимости, что указывает на более высокую доходность в периоды темпов роста выше среднего и на более слабые показатели в периоды рецессии. Сильный туристический сектор увеличивает спрос как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду, что благоприятно сказывается на доходности. Приток иностранных туристов часто создает спрос на жилую недвижимость, особенно в пиковые месяцы. Рост инфляции может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Условия высокой инфляции привлекают иностранные инвестиции в недвижимость, поскольку зарубежные инвесторы часто приобретают объекты на рынках, где местная валюта слаба по отношению к их национальной валюте. Поэтому динамика цен на недвижимость редко отражает реальные условия спроса и предложения. Инфляция снижает прибыль от девелоперских проектов в номинальном выражении, что приводит к опасениям по поводу перерасхода средств и задержкам в принятии решений. Условия кредитования также оказывают значительное влияние на инвестиции в недвижимость на Северном Кипре и в Греции. Снижение процентных ставок приводит к уменьшению выплат по ипотечным кредитам, что дополнительно стимулирует спрос и способствует росту цен.
Национальный банк Греции заявил, что в течение 2022 года спрос оставался на высоком уровне, особенно на внутреннем рынке жилья. Спрос со стороны сообществ экспатриантов, мигрантов из третьих стран и иностранных туристов также оставался устойчивым, несмотря на стремительный рост экономических затрат, связанных с владением недвижимостью и отдыхом в Греции. Объем сделок с жилой недвижимостью в Греции вырос до рекордных уровней после спада в 2020 году. В 2022 году спрос, связанный с туризмом, внес значительный вклад в местный рынок недвижимости, повлияв в первую очередь на рынок краткосрочной аренды. Рост спроса на недвижимость в курортных зонах отражается на ставках аренды. Прибыль инвесторов от прироста капитала в настоящее время формируется в основном за счет краткосрочной аренды, а не за счет роста цен.
В разделе «Недвижимость» приводится частичное сравнение рынков Северного Кипра и Греции, в котором основное внимание уделяется доходности недвижимости. Индекс, предоставленный Земельным реестром Кипра, свидетельствует о том, что объявленные цены на жилую недвижимость в Северном Кипре остаются стабильными; в третьем квартале 2023 года зафиксирован небольшой рост. По сравнению с Грецией, где объявленные цены по-прежнему растут, ситуация сразу же выглядит иначе. Согласно отчету Экономического исследовательского центра Банка Кипра за ноябрь 2022 года, цены на жилую недвижимость в Греции восстановились после кризиса, вызванного COVID, и в настоящее время ожидается их дальнейший рост.
Если же рассматривать объявленные цены заключенных сделок, картина выглядит несколько иначе; более тщательный анализ роста, проведенный в рамках различных исследований, показывает замедление темпов роста, начиная с 1-го квартала 2022 года. Если посмотреть на объемы сделок с жилой недвижимостью, заключенных покупателями, по статистике Центрального банка Кипра, становится ясно, что общее количество сделок достигло пика и перешло в отрицательную зону; сезонные колебания указывают на снижение с начала 2022 года. В коммерческом секторе небольшое сезонное снижение цены сделки за квадратный метр привело к более низким показателям по сравнению с прошлым годом.
Сравнение доходности от аренды подтверждает преимущества Северного Кипра. Доходность от аренды выглядит относительно низкой по сравнению с соседними странами: «Страной с самой низкой доходностью от аренды является Греция — всего 2,4 %. В Северном Кипре спрос на аренду часто превышает предложение квартир в аренду, при этом доходность варьируется от 7 % до 15 %, в среднем составляя 9,5 %», — согласно данным «Бизнес-справочника Северного Кипра». К возможным факторам, способствующим росту доходности, относятся программа предоставления разрешений на учебу и работу для иностранцев, инвестирующих в экономику, что способствует дальнейшему расширению рынка аренды и поддержанию роста спроса; а также стабильный туристический статус Северного Кипра, обеспечивающий высокий спрос на годовую аренду из года в год, и приток посетителей, стимулирующий развитие сектора краткосрочной аренды для отдыха.
Имеющиеся данные свидетельствуют о том, что доходность от аренды в Северном Кипре в целом выше, чем в Греции, как показано в таблице 3. Типичные оценки доходности для Северного Кипра в 2023 году находятся в диапазоне 5–9%. К основным факторам, определяющим потенциал доходности, относятся доступность домов для отдыха для местного спроса (низкие цены и процентные ставки), растущий приток капитала из Великобритании, способствующий финансированию избыточного спроса, возникшего после пандемии, отсутствие налогов на капитал (включая гербовый сбор) на авторитетных рынках аренды, а также относительно высокий спрос на туристическую аренду со стороны таких основных рынков, как Великобритания, Турция и Израиль. Считается, что объемы сделок по аренде в последние годы не являются недостаточными для обеспечения здоровой кривой доходности.
В Греции типичные оценки доходности значительно ниже — 3–5%. Основные факторы, поддерживающие доходность, включают достаточный местный спрос на аренду, диверсифицированный туристический рынок, относительно устойчивый к потрясениям, умеренный рост стоимости и цен в последние годы без признаков недавнего пика, надежную банковскую систему, развитую инфраструктуру и близость к основным инвесторам-пользователям. Ключевые риски для доходности от аренды связаны с повышением налогов на капитал и более неопределенным соотношением спроса и предложения в основных инвестиционных регионах.
В Греции иностранные покупатели недвижимости пользуются льготами в виде освобождения от визовых и миграционных требований. Недавняя отмена требования о проживании для лучших инвестиций в недвижимость Европы стоимостью свыше 250 000 евро еще больше стимулировала спрос со стороны граждан Китая, стремящихся попасть в Шенгенскую зону. Хотя объемы инвестиций в Грецию существенно выросли, многие вкладывают средства не ради прироста капитала, дохода от аренды или отдыха, а ради получения права на проживание и возможности въезда в другие европейские страны. Временные визы, выдаваемые при инвестициях в недвижимость Средиземноморья стоимостью менее 250 000 евро, практически не способствовали привлечению иностранных лучших инвестиций в недвижимость Европы, поскольку этой суммы едва ли хватает на приобретение подходящего жилья в крупных и наиболее привлекательных мегаполисах.
Напротив, Северный Кипр за последнее десятилетие позволил почти 6 500 иностранцам подать заявления на получение гражданства Турецкой Республики и предлагает виды на жительство при инвестициях в недвижимость Средиземноморья на сумму 100 000 евро. Это, несомненно, стимулирует спрос на инвестиции в последние годы. Инвесторы, прибывающие в основном из Турции, Великобритании и стран Ближнего Востока, приобретают недвижимость на Северном Кипре с целью прироста капитала, отдыха и получения дохода от аренды, в то время как граждане Турции пользуются минимальными регуляторными барьерами.
Рынки недвижимости всегда сопряжены с фактором риска, независимо от того, где именно осуществляются инвестиции. Сплочённое сообщество Северного Кипра и низкая общая активность инвесторов (наряду с законодательством в сфере недвижимости) делают любые инвестиции менее рискованными, чем в Греции, но всё же не лишают их рисков. Ниже приведены некоторые из определяющих факторов.
Как на Северном Кипре, так и в Греции продажа или сдача недвижимости в аренду может занять больше времени, чем ожидается. Турецкая Республика Северного Кипра по-прежнему остается изолированной экономикой, а политический статус страны препятствует притоку прямых иностранных инвестиций. Даже несмотря на то, что некоторые иностранные инвесторы заинтересованы в покупке недвижимости на Северном Кипре, спрос остается сдержанным по сравнению с Грецией. Поэтому, если вы планируете инвестировать в недвижимость, продаваемую на турецко-кипрской стороне, необходимо тщательно просчитать, сможете ли вы без особых затруднений продать или сдать в аренду объект в течение определённого периода времени, особенно если вам по какой-либо причине срочно понадобятся наличные средства. Было бы разумно заранее проконсультироваться с опытным консультантом по недвижимости с учётом конкретного проекта и типа рассматриваемых лучших инвестиций в недвижимость Европы.
Рынок недвижимости остается стабильным, несмотря на высокий спрос на севере. Инвесторам приходится проявлять больше терпения, особенно при использовании внутреннего финансирования. Банкам и кредитным учреждениям запрещено выдавать кредиты студентам, получившим вид на жительство для целей обучения. Учитывая, что в этом секторе задействовано более 100 лицензированных застройщиков, проведение базовой проверки на этапе покупки является обязательным. Необходимо провести проверку прав собственности на объект, в частности, выяснить, было ли изменено целевое назначение земельного участка с сельскохозяйственного на жилое; имеется ли разрешение на застройку; и отсутствуют ли какие-либо непогашенные долги. Следует проверить гарантийные обязательства по объекту, особенно если он приобретается на стадии строительства. Если объект сдается в аренду, потенциальная доходность от аренды должна быть четко указана в рекламных материалах.
Северный Кипр по-прежнему находится под турецкой военной оккупацией, что может подвергнуть владельцев недвижимости, приобретенной на долгосрочную аренду (LTR), политическим рискам. Однако, несмотря на недавнюю эскалацию напряженности, стоимость недвижимости быстро восстановилась, что свидетельствует об устойчивости к пограничным конфликтам; рынок краткосрочной аренды процветает, привлекая значительный интерес со стороны иностранных инвесторов. Предпочтение, отдаемое недвижимости Северного Кипра по сравнению с другими инвестиционными инструментами, обусловлено воспринимаемым отсутствием альтернативных каналов инвестирования в регионе.
В Греции опасения инвесторов относительно ликвидности и возможной девальвации валюты в периоды политической нестабильности привели к принятию целенаправленных мер, направленных на привлечение капитала из-за пределов ЕС как в сектор недвижимости, так и в другие отрасли. Краткосрочный характер инвестиций в недвижимость привел к увеличению числа посещений со стороны потенциальных инвесторов, которые часто используют краткосрочные поездки для сбора информации о будущих тенденциях на рынке. Продолжающийся конфликт в Украине положительно повлиял на спрос на недвижимость в некоторых прибрежных районах.
Между Северным Кипром и Грецией существуют резкие контрасты: экономика за пределами еврозоны против экономики внутри еврозоны, регион с развивающейся экономикой против региона с развитой экономикой, рынок недвижимости, привлекающий в основном иностранных инвесторов, против рынка, на котором большинство покупателей составляют граждане страны. Северный Кипр подвергает инвесторов валютным рискам — потенциальная проблема для тех, кто выходит на рынки недвижимости с использованием турецкой лиры, — в то время как Греция подвергает их риску колебаний курса евро. Валютные факторы могут повлиять на доходность как в период владения, так и при продаже. Инвесторам с портфелями, номинированными в евро, возможно, стоит избегать инвестиций, номинированных в турецких лирах, если они ожидают долгосрочного обесценения турецкой лиры по отношению к евро.
Ликвидность рынка — еще один аспект риска. Рынки недвижимости, на которых объекты продаются быстро — при растущем спросе, сокращающемся предложении или и том, и другом — являются более рискованными, чем те, где спрос превышает предложение, но объемы продаж отражают меняющееся соотношение между спросом и предложением. Политические события, способствующие урегулированию кипрской проблемы, вероятно, ускорят возвращение стоимости недвижимости в Северном Кипре к ее долгосрочной тенденции в евро и, следовательно, мгновенно укрепят статус региона как быстро восстанавливающегося рынка недвижимости. Напротив, проблемы с регулированием в Греции привели к стагнации рынка недвижимости в некоторых популярных районах, особенно в Афинах. Валютный риск усилился, когда греческая экономика пережила глубокий спад на фоне рецессии в еврозоне, в то время как на доходность евро негативно повлияли потоки капитала в активы, номинированные в долларах США.
Положительные сигналы будущего роста прослеживаются и при рассмотрении долгосрочных перспектив обоих регионов. Что касается Северного Кипра, то отношения между Турецкой Республикой Северного Кипра и Кипром-Турцией долгое время характеризовались политической напряжённостью. Однако недавние контакты между двумя странами продемонстрировали готовность к позитивным шагам и созданию основы для переговоров. Считается, что в этих отношениях появился свет в конце туннеля. Таким образом, объединение Кипра также обеспечит определенный уровень безопасности для лучших инвестиций в недвижимость Европы и положительно повлияет на доходность недвижимости Северного Кипра и цены на нее.
В Греции то, чего не хватало инвесторам в недвижимость в годы кредитного кризиса с 2010 по 2016 год, было компенсировано в последующие годы. Сдвиг акцентов среди состоятельных иностранных покупателей с экстравагантных роскошных вилл на более доступные варианты в диапазоне от 1 до 3 миллионов евро привел к росту спроса. Рыночные индикаторы подтверждают, что восстановление уже идет. Греческое статистическое управление недавно сообщило, что рост цен на жилье превысил 10 процентов в годовом исчислении, отели заполнены, бюджетные авиакомпании начинают выполнять рейсы по новым направлениям, уровень безработицы продолжает снижаться, а ВВП, сильно пострадавший от последствий COVID-19, должен вернуться к полной мощности в 2022 году.
Двумя населенными пунктами с хорошими показателями рентабельности инвестиций в недвижимость Северного Кипра являются Фамагуста и Кирения. Туристическая экономика Северного Кипра переживает быстрое восстановление. За первые пять месяцев 2023 года число туристов увеличилось на 24 % по сравнению с 2022 годом, который уже стал рекордным. Уровень заполняемости отелей на острове в летний сезон достиг 70 %, по сравнению с 48 % в 2022 году. Оба города готовы извлечь выгоду из роста уверенности в туристическом секторе, обусловленного ожидаемым увеличением числа посетителей.
Фамагуста демонстрирует самую высокую доходность от аренды — в среднем 6,2 % в 2023 году, по данным Property Turkey. Цены выросли и в настоящее время составляют в среднем 662 евро за м², что является относительно низким показателем, учитывая качество предлагаемой на рынке недвижимости. Здесь отмечается наибольшее количество сделок на сегодняшний день; большинство из них приходится на квартиры, причем в основном они продаются на стадии строительства. Кирения демонстрирует наибольшее количество сделок в сегменте прибрежных городов; её средняя доходность в 5 % обусловлена в основном значительным спросом со стороны Великобритании. Цены взлетели до 2 197 евро за м² в первой половине 2023 года, что представляет собой скачок на 65,1 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Регионы и рынки Греции, обеспечивающие надежную доходность, как правило, расположены на залитых солнцем островах и в прибрежных районах, популярных среди европейских туристов — от Киклад через побережье Пелопоннеса до Кассандры в Халкидиках. То же самое относится, например, к районам за пределами таких городов, как Родос и Салоники. В глубине страны также наблюдается рост спроса в Афинах и Салониках, где цены на покупку недвижимости низкие по сравнению с доходом от аренды. Инвестиции в крупные города в первую очередь обусловлены рынком краткосрочной аренды. Цены на недвижимость в центре Афин выросли на 93 % с 2017 года, но этот рынок по-прежнему предлагает доходность свыше 5 %. Инвестиции в недвижимость Греции в сфере внутреннего туризма поддерживаются возобновлением в 2023 году прямых авиасообщений из Афин с направлениями в Юго-Восточной Азии и Австралии.
Греческий рынок недвижимости не демонстрирует столь резкого роста, как у его северного соседа, но по-прежнему предлагает заметные возможности. Туристический сезон больше не сосредоточен исключительно на лете, что снижает влияние краткосрочной аренды на доходность, в то время как развитие туризма продолжается на других островах. Любителям выгодных покупок также доступны выгодные валютные условия. Тем не менее, ожидаемый рост цен следует тщательно соотносить с затратами на вход в рынок инвестиций в недвижимость Греции.
Крайне важно просчитать, как налогообложение доходов от аренды, доходов от прироста капитала, имущественного налога или пошлин на передачу права собственности влияет на чистую доходность инвестиций в Северном Кипре или Греции. В Греции в связи с бюджетными ограничениями с доходов от аренды взимается значительный налог в размере 40 %. Если и когда стоимость недвижимости вернётся к устойчивому росту, прибыль от продажи имущества также будет облагаться налогом в размере 20 %. «Mediterranean property investment» отмечает наличие лишь двух других видов налогов: небольшого ежегодного налога на имущество, рассчитываемого на основе оценочной стоимости недвижимости и взимаемого по прогрессивной шкале в диапазоне от 0,25% до 1,50%, а также умеренного налога на передачу собственности, взимаемого с стоимости недвижимости на момент покупки. Налоги на доход от аренды и доход от прироста капитала на Северном Кипре кажутся относительно низкими.
Если инвестор в недвижимость получает доход от аренды, который подлежал налогообложению в стране проживания, освобождение от налога на доход от аренды на Кипре на первый взгляд может показаться маловыгодным; если инвестор не находится на Кипре в течение длительного периода, статус нерезидента означает более высокую налоговую нагрузку на любой доход от аренды. Однако если владелец недвижимости планирует часто пользоваться ею, например, в пик летнего сезона, а затем сдавать в аренду в течение остальной части года, ему, возможно, стоит подать заявление на получение статуса нерезидента и оплатить соответствующие налоги, вместо того чтобы платить по более высоким ставкам с дохода от аренды при налогообложении в качестве резидента. Прежде всего, освобождение от налога на прирост капитала для нерезидентов-арендодателей на Кипре означает, что в относительном выражении Северный Кипр представляется привлекательным местом для размещения международного портфеля недвижимости.
На Северном Кипре инвесторы получают доход от аренды в турецких лирах и подлежат двухуровневому налогообложению. Они уплачивают налог в размере 10% от чистой прибыли по аренде (доход от аренды за вычетом расходов). Если инвестор продает недвижимость, он уплачивает налог на прирост капитала (CGT) в размере 20 % от суммы прироста капитала, определяемого здесь как разница между продажной ценой и покупной ценой за вычетом любых расходов, связанных с приобретением или отчуждением недвижимости (например, гербовый сбор, регистрационные сборы за оформление права собственности). Для граждан Великобритании действие соглашения об избежании двойного налогообложения (DTT) с Турцией означает, что они не уплачивают налог на доход от аренды или налог на прирост капитала в Турции, а только в своей стране. Сообщается, что освобождение от уплаты налога на прирост капитала (CGT) и налога на наследство при передаче права собственности на недвижимость в Турции стимулирует инвестиции. Местные налоги и налоги на недвижимость не взимаются с земельных участков, принадлежащих нерезидентам, что затрагивает менее 2 % иностранных покупателей. Однако сертифицированные бухгалтеры (CPA) предупреждают, что расходы по ипотеке и досрочное погашение кредитов могут не учитываться в качестве расходов для целей уплаты налога на доходы в Великобритании, и рекомендуют обеспечить отнесение этих расходов к соответствующим налоговым годам.
В Греции владельцы недвижимости уплачивают налог на доход от аренды по ставкам 15 % для арендной платы до 12 000 евро, 35 % для части арендной платы, превышающей этот порог, и 45 % для арендной платы свыше 35 000 евро. Льгота распространяется на любой другой доход, не превышающий 12 000 евро, с дополнительной льготой в размере 1 000 евро для одиноких граждан Греции, владеющих недвижимостью за рубежом. Греция взимает налог в размере 15 % с операций с недвижимостью, совершаемых нерезидентами, проживающими в стране не более 183 дней в году. С 1 января 2019 года с них также может взиматься налог на наследство в отношении недвижимости, стоимость которой превышает порог в 1,5 млн евро. Граждане стран, не входящих в ЕС, подающие заявления на получение виз для инвестиций в недвижимость Греции, должны инвестировать более 250 000 евро, а иностранцы должны получить вид на жительство, если они проживают, учатся или работают в Греции в течение периода, превышающего 90 дней.
Инвесторы в недвижимость как на Северном Кипре, так и в Греции облагаются налогом на доход от аренды, прибыль от инвестиционной недвижимости, а также налогами на имущество или передачу собственности. На Северном Кипре чистый доход от аренды облагается налогом по прогрессивным ставкам в диапазоне от 15% до 30%. Однако доход от прироста стоимости недвижимости облагается налогом только в случае продажи, причем по ставке 20% от прибыли после вычета покупной цены и любых затрат на продажу. Кроме того, владельцы недвижимости стоимостью более 100 000 фунтов стерлингов облагаются ежегодным налогом в размере 70 фунтов стерлингов. В Греции доход от аренды также облагается прогрессивным налогом по ставкам 15%, 35% или 45% в зависимости от налоговой категории.
Существует ряд мер, которые могут помочь в эффективном управлении налогами при инвестировании как в Северном Кипре, так и в Греции. Инвесторам следует всегда убедиться в том, что они имеют право на освобождение от уплаты британского налога на прирост капитала в отношении недвижимости, прежде чем продавать недвижимость в любой из этих стран. Инвесторам также может быть целесообразно рассмотреть возможность перевода недвижимости на имя компании, чтобы добиться освобождения от налогообложения недвижимости при жизни владельца. Перед продажей также целесообразно пересмотреть и точно оценить размер налогового вычета по убыткам, который может быть зачтен в счет будущего прироста капитала, поскольку невыполнение этого требования может привести к более высокой, чем необходимо, общей сумме налоговых обязательств.
Покупка недвижимости зачастую представляет собой весьма сложное предприятие, поэтому, помимо определения инвестиционных направлений с многообещающим потенциалом, инвесторам необходимо иметь четко сформулированный план реализации своих инвестиций. Естественно, инвесторы будут стремиться тщательно соблюдать продуманную процедуру комплексной проверки (due diligence) для минимизации рисков, связанных с покупкой. Преимущества, связанные с приобретением жилой недвижимости в Греции или на Северном Кипре — либо в обеих странах — также следует рассматривать в контексте единого инвестиционного портфеля, который подлежит регулярному мониторингу и корректировке по мере необходимости.
Ниже приведены этапы, составляющие практический план инвестиций в недвижимость Средиземноморья. Первым приоритетом является комплексная проверка (due diligence), которая включает тщательную проверку прав собственности и юридического статуса, подтверждение того, что покупатель может приобрести право полной собственности, проверку того, что стороны, участвующие в сделке, являются правомочными, а также проверку соответствия покупки требованиям градостроительного законодательства. Эти проверки помогают обеспечить, чтобы сделка была завершена без каких-либо сложностей с точки зрения законного права собственности, но ни в коем случае не являются исчерпывающими, особенно в случае покупки новостроек, где приоритетом является комплексная проверка застройщика. Потенциальным покупателям, заинтересованным в инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду, рекомендуется запросить копию предлагаемого договора аренды и передать его на рассмотрение юридическому консультанту для обеспечения соответствия местному законодательству.
На Северном Кипре подход к инвестициям в недвижимость Средиземноморья должен начинаться с проверки права собственности на объект. Этот шаг имеет первостепенное значение с учетом исторического контекста владения недвижимостью в регионе, особенно в свете разногласий, связанных с первоначальным правом собственности на эти объекты. Проведение поиска в земельных реестрах ТРСК позволяет выявить потенциальные проблемы. С точки зрения нормативно-правового регулирования, поскольку Северный Кипр подчиняется турецкому законодательству, также рекомендуется проверить наличие потенциальных нормативных проблем в Турции. Любым инвестициям в недвижимость, застроенную компанией, должна предшествовать комплексная проверка данного застройщика, чтобы убедиться в наличии всех необходимых лицензий и наличии у застройщика опыта успешного завершения проектов.
Инвестиции в недвижимость, находящуюся в аренде, должны сопровождаться оценкой оставшегося срока аренды и, возможно, репутации арендодателя с точки зрения качественного управления объектом и прилегающей территорией. В Греции проверки должны включать оценку ликвидности местного рынка недвижимости, чтобы убедиться в возможности перепродажи в желаемые сроки и по ожидаемой цене. Также важно проверить, не повлияют ли на инвестиции в недвижимость на Северном Кипре и в Греции изменения в нормах охраны труда и техники безопасности (например, высокие расходы на страхование), экологическое законодательство (например, ограничения на использование объекта другими сторонами) или внесение объекта в реестр объектов культурного наследия.
Для формирования эффективного межрыночного портфеля следует стабильно направлять около 80 % средств в Грецию — от мегаполисов, таких как Афины, Салоники и Лимассол, до прибрежных городов на Крите, Родосе и Корфу — и оставлять 20 % для высокодоходных перспективных направлений на Северном Кипре. Мониторинг должен быть сосредоточен на геополитических событиях, затрагивающих прибрежные районы материковой Греции; если риски в этих районах когда-либо снизятся, долю инвестиций в Северном Кипре можно будет увеличить.
Разумная стратегия предполагает удержание большей части инвестиций в недвижимость Греции в объектах, сдаваемых в долгосрочную аренду, с периодическим использованием их для личного отдыха с целью дальнейшего повышения чистой рентабельности инвестиций. Что касается доли Северного Кипра, то покупки в диапазоне от 150 000 до 500 000 долларов, как правило, привлекают покупателей, ориентированных на определенный образ жизни, благодаря хорошему потенциалу роста стоимости и возможности проживания около шести недель в год, что обеспечивает доходность от аренды на уровне 5–10 %. Реализация этого плана должна оптимизировать доходность трансграничной недвижимости.
Инвесторы, заинтересованные в инвестициях в недвижимость Средиземноморья на Северном Кипре и в Греции, сталкиваются с различными преимуществами и недостатками. Продолжающаяся политическая нестабильность на Северном Кипре и ограничительные меры, связанные с его законодательством о недвижимости, в достаточной степени сдерживают доходность инвестиций в этом регионе, что делает Грецию — особенно её острова — привлекательной альтернативой для инвестиций.
В целом инвестиции в арендуемую недвижимость на Северном Кипре в среднесрочной перспективе обещают более привлекательную доходность, чем сопоставимые объекты в Греции. Факты свидетельствуют о расхождении политических и экономических траекторий, что находит отражение в ценах на недвижимость. Тем не менее Греция остается привлекательным второстепенным вариантом, способным обеспечить неплохую, хотя и более низкую, доходность — с меньшими затратами и рисками — за аналогичный короткий период времени.
Почему современные жилые объекты обеспечивают более высокое качество жизни и инвестиционную ценность? Узнайте подробности здесь.
Откройте для себя жизнь в закрытом жилом комплексе на Кипре: круглосуточная охрана, частные бассейны, тренажерные залы и зоны отдыха. Найдите свой безопасный и уютный дом уже сегодня.
Почему израильтяне покупают недвижимость в Северном Кипре: инвестиционные возможности, визовые льготы, доходность от аренды и юридические советы для покупателей.
